Comprar casa en pareja en Navarra o La Rioja: el 50/50 no existe

Uno de los dos aporta 60.000 euros de ahorro. El otro, 20.000. Firman la escritura al 50%, porque es lo que suena justo y porque nadie en la notaría les preguntó otra cosa. Cuatro años después la relación se acaba y resulta que aquellos 40.000 euros de diferencia se regalaron el día de la firma.

No es un caso raro. Es probablemente el error más caro que se comete al comprar vivienda en pareja, y se comete en cinco minutos. Y en el corredor del Ebro tiene un agravante: entre Azagra y Calahorra hay catorce kilómetros y dos derechos civiles distintos. Navarra tiene el suyo propio, el Fuero Nuevo. La Rioja aplica el Código Civil. Las reglas del juego cambian según a qué lado del río esté la casa.

Puntos clave

• El porcentaje que figura en la escritura manda sobre lo que cada uno aportó de verdad, salvo que se documente lo contrario en el mismo acto.
• Si estáis casados sin capitulaciones, en Navarra rige la sociedad de conquistas (ley 87 del Fuero Nuevo) y en La Rioja la sociedad de gananciales del Código Civil.
• Constituir pareja estable en Navarra requiere escritura pública e inscripción en el registro foral. En La Rioja hacen falta dos años de convivencia empadronados en el mismo domicilio, salvo hijos comunes.
• La hipoteca no entiende de porcentajes: los dos titulares responden solidariamente del 100% de la deuda, aunque en la escritura uno tenga el 30%.
• Si os separáis, la extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados: 0,5% en Navarra y 1% en La Rioja, muy por debajo del 6% y el 7% del impuesto de transmisiones.
• Esa ventaja fiscal se pierde si la extinción es parcial, es decir, si tras la operación el inmueble sigue en proindiviso con más personas.
• Sin testamento, el conviviente no casado no hereda: ni en Navarra (ley 113 del Fuero Nuevo) ni bajo el Código Civil.

El porcentaje de la escritura es la única verdad

Cuando dos personas compran juntas sin estar casadas, o estándolo en régimen de separación de bienes, lo que nace es una comunidad ordinaria de bienes: un proindiviso. Cada uno es dueño de una cuota abstracta de la casa entera, no de habitaciones concretas.

Esa cuota es la que aparece en la escritura, y no tiene por qué ser del 50%. Se puede escriturar 70/30, 65/35 u 80/20, y lo lógico es que refleje la aportación real de cada uno: entrada, gastos de compra y la parte de hipoteca que cada cual va a pagar.

El problema aparece cuando los porcentajes no cuadran con el dinero puesto. Si uno aporta el 75% de la entrada y se escritura al 50%, para Hacienda y para un juez el otro ha recibido la diferencia. Puede interpretarse como una donación encubierta, con su liquidación correspondiente, y desde luego no será reclamable el día de la ruptura.

Hay dos formas limpias de arreglarlo antes de firmar:

• Escriturar con porcentajes desiguales, ajustados a lo que cada uno aporta.
• Escriturar al 50% pero documentar un préstamo entre los dos por la diferencia, con su reconocimiento de deuda y su calendario de devolución.

Lo que no funciona es el acuerdo verbal. En el momento en que hace falta, nunca hay testigos.

El detalle que se olvida: las cuotas de hipoteca también cuentan

Los porcentajes se fijan en la firma, pero la casa se sigue pagando durante veinticinco años. Si uno de los dos asume una parte mayor de la cuota mensual, conviene dejar constancia por escrito de esas aportaciones. Un extracto bancario que demuestre quién pagó qué vale mucho más que la memoria de nadie.

Casados: conquistas en Navarra, gananciales en La Rioja

Aquí está una de las diferencias que casi nadie tiene en cuenta al comparar dos viviendas a un cuarto de hora de distancia.

En Navarra, si los cónyuges no han pactado nada en capitulaciones matrimoniales, se aplica la sociedad conyugal de conquistas. Lo dice la ley 87 del Fuero Nuevo, en su redacción vigente tras la reforma de 2019. Es un régimen de comunidad: los bienes adquiridos a título oneroso durante el matrimonio son comunes, con sus propias reglas forales de gestión, cargas y liquidación.

En La Rioja se aplica el Código Civil, y el régimen supletorio es la sociedad de gananciales.

Los dos son regímenes de comunidad y en el día a día se parecen, pero no son idénticos: cambian los detalles de administración, de responsabilidad frente a deudas y de liquidación. Y ojo, el régimen os acompaña a vosotros, no a la casa: la pregunta correcta no es dónde está la vivienda, sino qué régimen rige vuestro matrimonio.

En ambos casos la alternativa es la misma: capitulaciones matrimoniales ante notario para pactar separación de bienes, antes o después de la boda.

Pareja de hecho: los requisitos no son los mismos

Si no estáis casados y queréis que la relación tenga efectos legales, hay que constituirla formalmente. Y aquí las dos comunidades piden cosas distintas.

Navarra. Según la ley 106 del Fuero Nuevo, dos personas mayores de edad o menores emancipadas que convivan en relación análoga a la conyugal pueden constituirse en pareja estable manifestando su voluntad en documento público, es decir, ante notario. Después debe inscribirse en el Registro único de parejas estables de la Comunidad Foral a efectos de prueba y publicidad. No se exige un tiempo mínimo de convivencia previa: se exige la escritura.

La Rioja. El Registro de Parejas de Hecho, regulado por el Decreto 30/2010 en su redacción actual, exige acreditar al menos dos años de convivencia ininterrumpida inmediatamente anteriores a la solicitud, en el mismo domicilio de un municipio riojano, y se demuestra con los certificados de empadronamiento de ambos. Ese plazo decae si la pareja tiene descendencia común: entonces basta la convivencia.

Es decir: en Navarra la puerta de entrada es el notario; en La Rioja, el padrón. Si acabáis de mudaros juntos a Calahorra, la inscripción tendrá que esperar dos años.

Una precisión importante para quien viene de fuera: estar inscritos como pareja de hecho no crea un régimen económico común. No hay conquistas ni gananciales. Cada uno sigue siendo dueño de lo suyo y de la cuota que figure en la escritura de la casa.

La hipoteca no reparte: la hipoteca suma

Aquí es donde más gente se lleva una sorpresa. Podéis escriturar la casa 70/30, pero si firmáis juntos la hipoteca, ante el banco los dos respondéis del 100% de la deuda. Es responsabilidad solidaria: si uno deja de pagar, el banco reclama la totalidad al otro sin discutir porcentajes.

Tiene tres consecuencias prácticas antes de firmar:

• La deuda pesa en el historial de los dos. Si mañana uno quiere pedir otro préstamo, el banco computará la hipoteca entera, no su mitad.
• Salirse de una hipoteca no es automático. Requiere una novación con liberación de deudor y el banco tiene que aceptarla, después de comprobar que quien se queda aguanta la cuota con sus solos ingresos. Puede decir que no.
• Vender la casa exige el acuerdo de los dos. Nadie puede vender la totalidad por su cuenta, aunque tenga la cuota mayoritaria.

Cuando las aportaciones son muy desiguales, merece la pena hablar con el banco sobre quién firma y en qué condiciones antes de dar nada por hecho.

Si lo dejáis: la extinción de condominio y su trampa

El artículo 400 del Código Civil recoge un principio que resuelve casi todas estas situaciones: nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Cualquiera de los copropietarios puede pedir que se disuelva la comunidad.

La vía habitual con una vivienda es la extinción de condominio: uno se adjudica el 100% del inmueble y compensa al otro en dinero por su parte. Y aquí está la buena noticia fiscal, porque no tributa como una compraventa.

La Hacienda Foral de Navarra lo confirmó en una consulta resuelta el 9 de julio de 2026: cuando para disolver la comunidad el inmueble se adjudica íntegramente a un comunero, el exceso de adjudicación no tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas sino por Actos Jurídicos Documentados, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo. La base imponible es la parte que se recibe de nuevo, es decir, el 50% del bien, y el tipo es del 0,5%.

En La Rioja el mecanismo es el mismo, con un tipo distinto: el artículo 48 de la Ley 10/2017 fija el tipo general de Actos Jurídicos Documentados en el 1% para los documentos notariales.

Con una vivienda valorada en 300.000 euros, la diferencia entre hacerlo bien y hacerlo mal es esta:

Operación	Base	Navarra	La Rioja
Extinción total de condominio (AJD)	150.000 €	750 € (0,5%)	1.500 € (1%)
Tratado como compraventa (ITP)	150.000 €	9.000 € (6%)	10.500 € (7%)

La trampa está en la extinción parcial. Si tras la operación el inmueble sigue perteneciendo a varias personas, la indivisión no cesa: solo se reduce el número de copropietarios. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 26 de junio de 2019, entiende que en ese caso no hay voluntad extintiva sino traslativa, y la operación tributa por el impuesto de transmisiones, al 6% en Navarra y al 7% en La Rioja. La misma consulta foral lo recoge expresamente.

Traducido: si comprasteis a medias, la extinción entre los dos es limpia. Si en la escritura hay un tercero, un padre que puso parte del dinero, un hermano, la operación hay que planificarla con cuidado o el ahorro se evapora.

Y si uno fallece: el testamento no es opcional

Sin testamento, el conviviente no casado no hereda. En Navarra, la ley 113 del Fuero Nuevo es explícita: extinguida la pareja estable por fallecimiento, el superviviente solo tendrá los derechos sucesorios que se le hubieran otorgado por testamento, pacto sucesorio o donación mortis causa. Bajo el Código Civil, aplicable en La Rioja, la sucesión intestada tampoco llama a la pareja de hecho: llama a hijos, padres y, en su caso, al cónyuge.

El resultado, si no hay testamento, es que la mitad de la casa pasa a la familia del fallecido y el superviviente se encuentra compartiendo su propia vivienda con sus suegros o sus cuñados. Se resuelve con un testamento otorgado ante notario, que cuesta unas decenas de euros y se hace en una tarde.

Preguntas frecuentes

¿Se puede escriturar una casa con porcentajes distintos de propiedad?

Sí. La escritura puede reflejar cualquier reparto de cuotas, por ejemplo 70/30 u 80/20. Lo recomendable es que el porcentaje coincida con la aportación económica real de cada comprador, incluyendo entrada, gastos y la parte de hipoteca que asumirá cada uno.

¿Podemos comprar una vivienda en pareja sin estar casados?

Sin ningún problema. Compráis en proindiviso y cada uno figura con su cuota. No hace falta estar inscritos como pareja de hecho para comprar juntos, aunque la inscripción sí tiene efectos en otros ámbitos como determinadas prestaciones o beneficios fiscales autonómicos.

¿Qué pasa si la casa está a nombre de los dos pero la hipoteca solo a nombre de uno y nos separamos?

Son dos planos distintos. La propiedad se reparte según la escritura, y quien pagó la hipoteca puede reclamar al otro las cantidades satisfechas por encima de su cuota, siempre que pueda acreditarlas con extractos o justificantes bancarios. De ahí la importancia de dejar rastro documental desde el primer recibo.

¿Cuánto cuesta deshacer la propiedad compartida de una vivienda?

Además del impuesto hay que contar notaría, registro de la propiedad y gestoría, y en su caso la novación de la hipoteca si uno de los dos sale como deudor. En cualquier caso, muy lejos de lo que costaría si la operación tributase como una compraventa.

¿Y si compramos sobre plano y nos separamos antes de la entrega?

Lo que existe entonces no es todavía una propiedad, sino un contrato de compraventa con cantidades entregadas a cuenta. La solución pasa por modificar el contrato con la promotora, por cesión a uno de los dos o a un tercero. Conviene hablarlo con la promotora cuanto antes: cuanto más lejos esté la escritura, más margen hay.

Antes de firmar, cinco minutos de conversación

Nada de lo anterior es complicado. Solo hay que hablarlo antes y llevar las respuestas al notario el día de la firma:

1. Qué aporta cada uno, en euros, contando entrada y gastos.
2. Qué porcentaje va a figurar en la escritura y por qué.
3. Cómo se van a pagar las cuotas y cómo se va a dejar constancia.
4. Qué pasa con la casa si la relación se acaba.
5. Qué pasa con la casa si uno fallece.

Esta guía es orientativa y no sustituye el asesoramiento de un notario o un abogado, que es quien debe revisar vuestro caso concreto antes de la firma.

En MH Azagra y MH Villafranca acompañamos a muchas parejas que compran su primera vivienda unifamiliar, y estas son las preguntas que más se repiten cuando se acerca la escritura. Si quieres profundizar en la parte fiscal, en la guía de deducciones en el IRPF de Navarra y La Rioja explicamos qué desgrava a cada lado del Ebro, y en gastos de notaría, registro y gestoría desglosamos lo que cuesta firmar.

¿Estáis dando el paso juntos y queréis revisar los números antes de decidir? Escríbenos a mh@manzanos.com y lo vemos con vosotros, sin compromiso.