Notaría, registro y gestoría: el gasto que tu hipoteca no cubre (2026)
Mucha gente cree que, desde 2019, “el banco paga los gastos de notaría”. Es verdad a medias, y esa media confusión provoca la sorpresa más cara del día de la firma. El banco asume los gastos de la escritura de hipoteca, pero la compra de la vivienda es un documento distinto, y esos gastos, notaría, registro y gestoría de la compraventa, los sigue pagando el comprador.
En una vivienda de obra nueva en Navarra o La Rioja hablamos de entre 1.500 y 2.200 euros que no cubre ni la hipoteca ni el precio del inmueble. No es dinero perdido: es lo que convierte tu casa en tuya sobre el papel. Pero conviene tenerlo apartado antes de sentarse ante el notario.
Puntos clave
- El banco solo paga los gastos de la hipoteca desde la Ley 5/2019; los de la compraventa los paga el comprador.
- Notaría de la compraventa: arancel regulado por el Estado, en la práctica 600-1.000 €.
- Registro de la Propiedad: también arancel regulado, unos 300-600 €.
- Gestoría: honorario libre, entre 250 y 500 €; el banco suele imponerla si hay hipoteca.
- Tasación: 250-600 €, obligatoria para la hipoteca y a cargo del comprador (es la única de la hipoteca que pagas tú).
- Súmalo a los impuestos (IVA 10% + AJD): el “segundo ticket” completo ronda el 11-13% del precio.
- La hipoteca financia el precio de la casa, no estos gastos: ese dinero sale de tu ahorro.
Qué cambió en 2019 (y qué no)
La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario repartió por ley los gastos de constituir una hipoteca. Desde entonces, el banco paga el AJD de la hipoteca, la notaría de la escritura de préstamo, su inscripción en el registro y la gestoría asociada. Al comprador solo le queda, dentro de la hipoteca, la tasación.
El matiz que casi nadie explica: esa ley solo afecta a la hipoteca, no a la compra. La compraventa de la vivienda es una escritura independiente, con su propio arancel de notaría, su inscripción en el registro y su gestoría. Todo eso lo paga quien compra.
Por eso, si financias con hipoteca, en la misma cita ante notario firmas dos escrituras: la de compraventa (gastos tuyos) y la de préstamo hipotecario (gastos del banco, salvo la tasación).
La notaría: un precio que no negocias
El coste de la notaría está regulado por el Estado (el arancel notarial), así que no cambia de una notaría a otra: cobran lo mismo por la misma operación. Se calcula sobre el valor escriturado y, de forma orientativa, se mueve entre el 0,2% y el 0,5% del precio.
En cifras reales, para una vivienda de entre 150.000 y 300.000 euros, la escritura de compraventa suele costar entre 600 y 1.000 euros. A esa base se añaden pequeños extras por número de copias y folios, casi siempre incluidos en esa horquilla.
Un apunte útil: como el precio está tasado, no tiene sentido “buscar la notaría más barata”. Lo que sí puedes hacer es elegir tú la notaría, un derecho que la ley reconoce al comprador.
El registro de la propiedad: hacer tuya la casa
Firmar ante notario no basta: la vivienda solo es legalmente tuya frente a terceros cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad. Ese trámite también tiene un arancel regulado, algo más barato que el notarial, de en torno al 0,1% y 0,25% del valor.
En la práctica, inscribir una vivienda nueva suele costar entre 300 y 600 euros. Es el paso que garantiza que nadie más pueda vender, hipotecar o embargar lo que ya es tuyo, y sin él no podrías, por ejemplo, revender la casa con seguridad jurídica.
La gestoría y la tasación: los gastos “invisibles”
La gestoría es el único de estos gastos con precio libre. Se encarga de liquidar los impuestos, presentar la escritura en el registro y coordinar los trámites. Ronda los 250-500 euros. Cuando hay hipoteca, el banco casi siempre impone su propia gestoría; sin hipoteca puedes hacer los trámites tú y ahorrártela.
La tasación es obligatoria si pides hipoteca: el banco necesita saber cuánto vale la garantía. Cuesta entre 250 y 600 euros, la pagas tú, y tiene una validez de seis meses, así que conviene no encargarla demasiado pronto. A ella se suma, casi como propina, la nota simple previa (9-25 €) para comprobar que la vivienda está libre de cargas antes de firmar.
Ejemplo cerrado: una casa de 270.000 € en la Ribera
Tomemos una vivienda nueva de 270.000 euros, el rango de partida de promociones como MH Azagra o MH Villafranca. Estos son los gastos de formalización, al margen de los impuestos:
- Notaría (compraventa): aprox. 850 €
- Registro de la Propiedad: aprox. 500 €
- Gestoría: aprox. 350 €
- Tasación (para la hipoteca): aprox. 350 €
- Nota simple y copias: aprox. 30 €
- Total de formalización: unos 2.080 €
A eso hay que añadir los impuestos, que son la partida grande: en obra nueva pagas IVA del 10% más AJD (el 0,5% en Navarra y el 1% general en La Rioja). Sumando todo, el desembolso adicional al precio ronda el 11-13%. Lo desglosamos por comunidad en las guías de impuestos en Navarra y impuestos en La Rioja.
La regla de oro: ten ahorrado en torno a un 12% del precio para impuestos y gastos, aparte de la entrada de la hipoteca. Si quieres calcular el ahorro total necesario, lo vemos paso a paso en cuánto dinero necesitas ahorrado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto suelen ser los gastos de notaría y registro?
Juntos, para una vivienda de entre 150.000 y 300.000 euros, se mueven entre 900 y 1.600 euros. La notaría suele ser el 0,2-0,5% del precio y el registro el 0,1-0,25%. Ambos aranceles están regulados por el Estado, así que no dependen de la notaría o el registro que elijas.
¿Cuánto cuesta la notaría en una obra nueva?
La escritura de compraventa cuesta orientativamente entre 600 y 1.000 euros en el rango habitual de precios. Al ser un precio tasado por ley, es prácticamente igual en cualquier notaría; puedes elegir tú cuál.
¿Cuánto cobra una gestoría por tramitar la compra?
Entre 250 y 500 euros, es un honorario libre. Cuando financias con hipoteca, el banco suele exigir su propia gestoría; si compras sin hipoteca, puedes ahorrártela haciendo los trámites por tu cuenta.
¿Quién paga los gastos de notaría, el comprador o el banco?
Desde la Ley 5/2019, el banco paga los gastos de la escritura de hipoteca (notaría, registro, AJD y gestoría de la hipoteca), pero el comprador paga los de la compraventa de la vivienda, más la tasación. Son dos escrituras distintas que se firman el mismo día.
¿La hipoteca cubre los gastos de notaría y registro de la compra?
No. La hipoteca financia el precio de la vivienda, no los gastos de formalización ni los impuestos de la compra. Ese dinero debes tenerlo ahorrado aparte antes de firmar.
En resumen
Los gastos de notaría, registro y gestoría no son letra pequeña: son unos 1.500-2.200 euros que conviertan la casa en legalmente tuya, y salen de tu ahorro, no de la hipoteca. Presupuéstalos desde el principio y llegarás al día de la firma sin sorpresas.
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