Aval ICO 2026: comprar tu primera casa nueva sin el 20% de entrada
La barrera para comprar la primera vivienda casi nunca es la cuota: es la entrada. El banco financia como máximo el 80% del precio, así que hay que llegar con el otro 20% ahorrado, más los impuestos. Para un piso de 200.000 euros eso son unos 60.000 euros encima de la mesa antes de tener las llaves.
El aval ICO para la primera vivienda existe precisamente para saltar ese muro. Y hay un detalle que juega a favor de quien compra sobre plano en la Ribera de Navarra o en La Rioja: la obra nueva casi siempre cumple el requisito que da acceso al tramo máximo del aval.
Puntos clave
- El aval ICO garantiza ante el banco hasta el 20% del importe de la hipoteca, y hasta el 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior.
- Con ese respaldo público, el banco puede financiar en la práctica hasta el 100% del precio, sin exigir el ahorro de la entrada.
- La obra nueva se entrega con calificación A o B, así que accede al tramo del 25% de forma casi automática.
- Va dirigido a menores de 36 años y a familias con menores a cargo que compren su vivienda habitual.
- El límite de ingresos general es de 37.800 euros brutos al año por persona (unos 75.600 si compran dos), según las condiciones de la línea.
- El aval no regala dinero ni reduce la deuda: sigues pidiendo el capital completo y pagando intereses sobre él. Lo que hace es quitarte la exigencia del 20% ahorrado.
- Se solicita a través del banco, no directamente al ICO.
Qué es exactamente el aval ICO del 20%
El Instituto de Crédito Oficial (ICO), por cuenta del Ministerio de Vivienda, avala una parte de la hipoteca ante el banco. No te presta dinero a ti: le da al banco una garantía del Estado sobre ese tramo que normalmente exigiría como entrada.
Con carácter general, ese aval cubre hasta el 20% del importe del préstamo. Y sube hasta el 25% cuando la vivienda tiene una calificación energética D o superior. Como el banco ya financia el 80% habitual y el Estado respalda el tramo siguiente, el resultado es que puedes conseguir financiación de prácticamente el 100% del precio de compra sin haber ahorrado la entrada.
Importa entender lo que no hace. El aval no te descuenta nada del precio ni de la deuda: pides el 100% del capital y pagas intereses sobre el 100%. Tu cuota mensual será algo más alta que la de quien aportó su 20%. Lo que resuelve es un problema de acceso, no de coste: permite comprar años antes, sin esperar a reunir decenas de miles de euros.
Por qué la obra nueva encaja casi perfecta
Aquí está la ventaja concreta para quien compra en nuestros proyectos. El tramo máximo del aval, el 25%, se reserva a las viviendas con calificación energética D o mejor. Una vivienda usada de los años ochenta o noventa suele tener una etiqueta E, F o G, y se queda en el tramo general.
Una vivienda de obra nueva se entrega con calificación A o B por normativa: aislamiento reforzado, ventanas de altas prestaciones, aerotermia y ventilación eficiente. Es decir, cumple el requisito del 25% sin que tengas que hacer nada. Compras eficiente porque la ley obliga a construir así, y de paso accedes al mejor tramo del aval del Estado.
A eso se suma la ventaja de siempre de la obra nueva: estrenar, personalizar acabados sobre plano y un consumo energético mucho más bajo en la factura mensual. Si quieres ver qué significa eso en números, lo explicamos en detalle en Passivhaus en Tudela: qué es una casa de consumo casi nulo.
La cuenta con un ejemplo real
Tomemos un apartamento de obra nueva de 200.000 euros, un rango habitual para una primera vivienda en la Ribera o en La Rioja.
| Concepto | Sin aval | Con aval ICO |
|---|---|---|
| Entrada (20%) | 40.000 € | 0 € |
| Impuestos y gastos (IVA 10% + AJD + notaría) | ≈ 22.000 € | ≈ 22.000 € |
| Ahorro necesario para empezar | ≈ 62.000 € | ≈ 22.000 € |
La diferencia son unos 40.000 euros menos de ahorro previo. Sigues necesitando cubrir impuestos y gastos —el IVA del 10% de la obra nueva y el AJD no los financia la hipoteca—, pero el salto de 62.000 a 22.000 euros es lo que convierte un plan a cinco años vista en algo posible este año.
Puedes ver el desglose completo de impuestos y gastos, y cómo cambia entre Navarra y La Rioja, en nuestra guía Cuánto ahorro necesito para comprar casa de obra nueva.
Preguntas frecuentes
¿Qué bancos tienen aval ICO para la hipoteca en 2026?
La línea funciona a través de las entidades adheridas al convenio con el ICO, entre ellas Banco Santander, BBVA, CaixaBank, Ibercaja o EVO Banco, además de otras que se han ido sumando. No se pide en el ICO: se solicita directamente en el banco, que tramita el aval junto con la hipoteca. Conviene comparar condiciones porque el diferencial y las comisiones los pone cada entidad.
¿Cuáles son los requisitos para el aval ICO de primera vivienda?
En líneas generales: ser menor de 36 años o una familia con menores a cargo, comprar la vivienda habitual, no superar unos ingresos de 37.800 euros brutos anuales por persona (aproximadamente el doble si compran dos), acreditar residencia legal en España y no tener ya otra vivienda en propiedad. Las condiciones exactas y los topes de patrimonio los verifica el banco en cada caso, así que confírmalos antes de firmar.
¿Qué hipoteca me puedo permitir con el aval ICO?
El aval no cambia cuánto te presta el banco en función de tus ingresos: sigue rigiendo la regla de que la cuota no debería superar en torno al 30-35% de los ingresos netos. Lo que cambia es que no necesitas la entrada. Con un sueldo estable, eso adelanta la compra sin tener que esperar años a reunir el 20%.
¿El aval ICO cubre los impuestos de la vivienda nueva?
No. El aval permite financiar hasta cerca del 100% del precio, pero el IVA del 10% de la obra nueva y el AJD se pagan aparte y no entran en la hipoteca. Ese desembolso, en torno al 11-12% del precio, sí hay que tenerlo ahorrado.
¿Cómo se solicita el aval ICO?
Se pide en el banco, al tramitar la hipoteca. La entidad comprueba que cumples los requisitos, solicita la tasación de la vivienda y gestiona el aval con el ICO como parte de la operación. No hay un trámite separado que tengas que hacer tú por tu cuenta.
Antes de dar el paso
El aval ICO convierte “algún día” en “este año” para mucha gente joven que tiene ingresos estables pero no 60.000 euros ahorrados. Y la obra nueva de la Ribera y de La Rioja es el escenario ideal: precios de entrada razonables, calificación energética A o B que da acceso al tramo del 25% y viviendas para estrenar.
Si quieres saber si tu caso encaja y cuánto necesitarías para una vivienda concreta de nuestros proyectos en San Adrián, Azagra o Villafranca, escríbenos a mh@manzanos.com o por WhatsApp al +1 786 815 4524. Te ayudamos a hacer los números reales, sin compromiso.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero. Las condiciones del aval ICO, los límites de ingresos y los tipos impositivos pueden cambiar; confirma siempre los importes y requisitos vigentes con tu entidad financiera, gestoría o notaría antes de firmar.