Comprar sobre plano en Navarra y La Rioja: pagos, avales y plazos
La mayoría de la vivienda de obra nueva que se vende hoy en Navarra y La Rioja se compra “sobre plano”: se reserva y se firma cuando el edificio o la casa todavía está en proyecto o en construcción, no terminado. Es la forma habitual de acceder a una vivienda nueva a buen precio, pero también la que más dudas genera, porque pagas una parte antes de tener las llaves en la mano.
La pregunta de fondo siempre es la misma: ¿qué pasa con mi dinero entre que firmo y que me entregan la casa? La buena noticia es que el proceso está muy regulado y, bien entendido, comprar sobre plano es seguro y tiene ventajas claras. Esta guía explica las fases, los pagos y las garantías paso a paso.
Qué significa comprar “sobre plano”
Comprar sobre plano es adquirir una vivienda en construcción o aún por construir, sobre la base del proyecto, los planos y la memoria de calidades. El comprador formaliza la compra desde el inicio y va abonando el precio en varios tramos, en lugar de pagarlo todo de golpe el día de la entrega.
Frente a comprar una vivienda ya terminada o de segunda mano, comprar sobre plano tiene tres ventajas habituales:
- Precio de entrada más ajustado: las primeras unidades de una promoción suelen salir a un precio inferior al que tendrán al finalizar la obra.
- Tiempo para organizar la financiación: entre la firma y la entrega suelen pasar meses, lo que permite ahorrar y preparar la hipoteca con calma.
- Personalización: en muchos proyectos puedes elegir acabados, distribución o extras si entras pronto.
A cambio, asumes una espera y un calendario de pagos. Por eso conviene entender bien cada fase.
Las fases de pago: de la reserva a las llaves
No existe un único modelo legal de calendario, pero en la práctica casi todas las promociones de obra nueva siguen una secuencia parecida.
1. La pre-reserva
Es el primer gesto y sirve para retirar la vivienda del mercado mientras se prepara el contrato. Es una cantidad pequeña: en la mayoría de nuestros proyectos la pre-reserva online es de 100 €. No es todavía la compra, sino un compromiso inicial que se descuenta del precio final.
2. El contrato de compraventa y las arras
Después se firma el contrato privado de compraventa, donde se fija el precio, la vivienda concreta, el plazo estimado de entrega y el calendario de pagos. En este momento se suele entregar una cantidad en concepto de arras o señal —habitualmente un porcentaje del precio—.
Aquí conviene tener claro qué tipo de arras se firman y qué ocurre si una de las partes se echa atrás. Lo desarrollamos en detalle en la guía sobre la señal y las arras.
3. Las entregas a cuenta durante la obra
A partir de la firma, y mientras avanza la construcción, el comprador va abonando entregas a cuenta hasta completar (junto con la hipoteca, si la hay) el precio total. Cada uno de estos pagos lleva su IVA del 10% correspondiente, igual que el resto de la operación de obra nueva. Puedes ver el desglose fiscal completo en la guía de impuestos al comprar vivienda nueva.
El punto clave de esta fase es que ese dinero entregado antes de tener la vivienda debe estar garantizado. Ahora lo vemos.
4. La escritura y la entrega de llaves
Cuando la obra termina y se obtiene la licencia de primera ocupación, se firma la escritura pública ante notario, se paga el resto del precio (normalmente con la hipoteca) y se entregan las llaves. Si financias con préstamo, puedes subrogarte en la hipoteca del promotor o contratar una nueva con el banco que prefieras: conviene comparar antes, como explicamos en la guía de hipoteca para obra nueva.
El aval o seguro de cantidades: tu red de seguridad
Esta es la pieza que más tranquilidad debe darte. La ley obliga al promotor a garantizar todas las cantidades que el comprador entrega a cuenta antes de la entrega de la vivienda, más sus intereses.
La obligación nace de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (en su redacción dada por la Ley 20/2015) y funciona así:
- Cada cantidad que entregas debe estar respaldada por un aval bancario o un seguro de caución a tu favor.
- Ese dinero debe ingresarse en una cuenta especial del promotor, separada y destinada en exclusiva a la promoción.
- Si la obra no llega a término o no se entrega en el plazo pactado, recuperas lo aportado más los intereses.
En la práctica, esto significa que tu dinero no está “en el aire”: está garantizado por una entidad financiera o aseguradora. Dedicamos dos artículos a esta protección, porque es esencial: cómo el aval bancario protege tu reserva y las garantías de la obra nueva hasta la entrega de llaves.
Antes de entregar cualquier cantidad, pide siempre por escrito el documento del aval o seguro y comprueba la cuenta especial. Es tu derecho y la señal más clara de que compras con seguridad.
Checklist antes de firmar sobre plano
Si estás valorando una vivienda en construcción, repasa estos puntos:
- Quién promueve y construye: trayectoria y proyectos entregados.
- El calendario de pagos por escrito: cuánto, cuándo y en qué conceptos.
- El aval o seguro de cantidades: que cubra cada entrega a cuenta.
- La memoria de calidades y los planos: que coincidan con lo que te han enseñado.
- El plazo estimado de entrega y qué ocurre en caso de retraso.
- La calificación energética: en obra nueva debe ser alta, lo que reduce la factura desde el primer día.
Comprar sobre plano con tranquilidad
Comprar sobre plano combina un buen precio de entrada con todas las garantías legales de la obra nueva. La clave está en entender el calendario de pagos y en exigir, desde la primera entrega, el aval que protege tu dinero.
En Manzanos Hábitat aplicamos este proceso en proyectos como MH San Adrián —apartamentos de obra nueva en la Ribera— o las viviendas unifamiliares de MH Villafranca. Si quieres que te expliquemos el calendario de pagos y las garantías de un proyecto concreto, escríbenos a mh@manzanos.com y lo revisamos contigo paso a paso.