Antes de firmar la reserva: 7 preguntas que toda promotora seria debe responder
Comprar una casa sobre plano implica confiar en una promotora que aún no ha terminado tu vivienda. Esa confianza no es ciega: hay siete preguntas concretas que cualquier promotora seria responde sin pestañear y por escrito. Si alguna de las respuestas se vuelve vaga, contradictoria o “te lo confirmamos más adelante”, es información valiosa sobre el riesgo que estás asumiendo.
Esta es la lista que damos a clientes que están comparando varias promociones, no solo las nuestras.
1. ¿Qué entidad bancaria avala las cantidades a cuenta?
Es la pregunta más importante. La Ley 20/2015 obliga a garantizar todo lo que pagues antes de la entrega de llaves mediante aval bancario solidario o seguro de caución. El nombre del banco o la aseguradora debe ser concreto, conocido y verificable.
Bandera roja: “trabajamos con varios bancos, ya te diremos cuál” o “el aval se emitirá cuando empiece la obra” sin un compromiso firmado.
2. ¿Cuál es el calendario de pagos exacto y a qué hito de obra está vinculado cada pago?
Una promoción seria tiene un calendario tipo:
- 10% antes del inicio de obra
- +5% al inicio de la construcción
- +5% al 50% de la estructura
- +5% al cierre de fachada
- +5% al inicio de acabados
- 70% a la entrega de llaves
Cada pago se realiza tras certificar el hito, no antes. Si te piden todo el porcentaje por adelantado en un único pago grande, pregunta por qué.
3. ¿Cuándo y cómo se devolverá la pre-reserva si el proyecto no avanza?
Las cantidades entregadas como pre-reserva (típicamente 100-1.000 €) suelen estar fuera del aval bancario formal porque son simbólicas. Pero debe haber un compromiso contractual claro de devolución si el proyecto no se inicia en un plazo definido (en nuestro caso: 5 años).
Bandera roja: “no es reembolsable” o “depende de las circunstancias” sin definirlas.
4. ¿La licencia de obras está concedida o en trámite?
Hay tres situaciones posibles:
- Licencia concedida: el proyecto puede empezar. Es el escenario más sólido.
- Licencia en trámite con permisos previos firmados: razonable, pero pide fechas estimadas y consecuencias si se retrasa.
- Solo proyecto básico, sin licencia ni anteproyecto aprobado: alto riesgo si te están pidiendo dinero significativo.
En la fase de pre-reserva con cantidad simbólica (como 100€) este punto es menos crítico, pero antes de firmar el contrato de compraventa privado es imprescindible que la licencia esté en una de las dos primeras situaciones.
5. ¿Qué proyectos previos ha entregado esta promotora y dónde puedo verlos?
Una promotora con historial enseña con orgullo lo que ha construido. Idealmente:
- Pide direcciones concretas de promociones anteriores entregadas
- Visítalas físicamente si están cerca
- Habla con vecinos: ¿hubo retrasos? ¿qué tal el postventa? ¿se cumplieron las calidades prometidas?
Una promotora nueva no es necesariamente mala — todas tienen una primera vez — pero si lo es, el resto de garantías deben ser más estrictas (aval bancario claro, calendario conservador, comunicación frecuente).
6. ¿Qué incluye exactamente el precio? Memoria de calidades y extras
El precio “desde XXX €” siempre tiene letra pequeña. Pide la memoria de calidades por escrito, con el detalle de:
- Pavimentos (tipo, marca o gama equivalente)
- Carpintería interior y exterior (madera, aluminio, PVC; vidrio simple, doble, triple)
- Sistema de calefacción y aire acondicionado (aerotermia, caldera, suelo radiante)
- Cocina (electrodomésticos incluidos o no, marca y gama)
- Baños (sanitarios, grifería, mamparas)
- Elementos comunes (zonas verdes, piscina, parking)
Y especialmente las opciones extra y su precio: paquetes de cocina premium, suelos de gama alta, domótica, etc. En MH Azagra y MH Villafranca, por ejemplo, el paquete cocina + baños completos está marcado como +20.000 € + IVA opcional explícitamente.
7. ¿Quién es el responsable de postventa y por cuánto tiempo?
La obra termina; los problemas no siempre. La Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías mínimas:
- 1 año para defectos de terminación o acabado
- 3 años para defectos de habitabilidad (humedades, instalaciones)
- 10 años para defectos estructurales
Pregunta:
- ¿Quién atiende las incidencias durante el primer año (la propia promotora, una empresa subcontratada)?
- ¿Cuál es el canal de comunicación oficial? (email, formulario, teléfono)
- ¿Qué tiempo de respuesta se compromete?
Una promotora con departamento de postventa propio y respuestas claras vale más que una con muy buen comercial pero pésimo seguimiento.
Bonus: la octava pregunta
Si llegas hasta aquí con todo respondido satisfactoriamente, una pregunta final que te dice mucho sobre cómo es trabajar con esa promotora:
“¿Puedo hablar con un cliente que haya comprado en una promoción anterior?”
Si la promotora pone en contacto contigo a uno o dos clientes antiguos, normalmente significa que las experiencias son positivas (no van a darte el contacto de alguien que las pondría a parir). Si se ponen evasivos o incómodos, considera por qué.
Cómo lo aplicamos en Manzanos Hábitat
Para nuestras promociones activas — MH Azagra, MH Villafranca, MH San Adrián — la documentación que entregamos cubre todos estos puntos. El proceso es:
- Pre-reserva de 100€ reembolsables por tarjeta (sin compromiso vinculante)
- Cuando el proyecto se lanza con aval bancario, firma del contrato de compraventa privado con calendario detallado
- Memoria de calidades entregada por escrito antes de firmar
- Acceso al equipo de ventas y técnico durante toda la obra para resolver dudas
Si te estás planteando otra promoción y quieres una segunda opinión sobre las respuestas que te están dando, escríbenos a mh@manzanos.com. Mejor invertir 30 minutos en revisar el contrato que descubrir un agujero después de firmar.