Plusvalía municipal al vender tu casa: 5 claves en Navarra y La Rioja
En Navarra, el coeficiente de la plusvalía municipal para una vivienda que se vende a los 10 años de comprarla es de 0,58. Para una que se vende a los 19 años, de 0,06. Con el mismo valor del suelo y el mismo ayuntamiento, la primera venta puede pagar casi diez veces más de impuesto que la segunda.
Es un dato que sorprende a casi todo el mundo, y es una buena puerta de entrada a un impuesto que se paga una sola vez, en el peor momento posible: justo cuando vendes tu vivienda para estrenar otra. Esta guía explica cómo funciona en Navarra (con su propia ley foral) y en La Rioja (con la ley estatal), con las cifras vigentes en 2026.
Puntos clave
- La plusvalía municipal grava la subida de valor del suelo de tu vivienda, no de la casa entera. La cobra el ayuntamiento donde está el inmueble.
- En una compraventa la paga quien vende. Si compras una vivienda nueva a un promotor, la plusvalía de esa venta es del promotor, no tuya.
- Si vendes por menos de lo que te costó, no se paga, pero hay que presentar igualmente la declaración.
- En Navarra el tipo lo fija cada ayuntamiento entre el 8% y el 25%; en La Rioja, la ley estatal permite hasta el 30%.
- Hay dos métodos de cálculo y puedes quedarte con el que te salga más barato.
- En Navarra, las herencias y donaciones entre padres, hijos y cónyuges están exentas por ley foral.
- Plazo para declararla tras una venta: dos meses en Navarra y 30 días hábiles en Logroño.
1. Qué grava de verdad la plusvalía municipal
Su nombre oficial es largo, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y lo explica todo. No grava lo que has ganado con tu casa, sino lo que se ha revalorizado el suelo sobre el que está. Por eso un piso en un bloque de muchas alturas, donde a cada vivienda le corresponde poco suelo, suele pagar menos que una casa unifamiliar con parcela.
El punto de partida es el valor catastral del suelo, que aparece desglosado en el recibo de la contribución territorial (Navarra) o del IBI (La Rioja). Si solo tienes el valor total, el recibo indica qué parte corresponde al suelo. Lo explicamos con más detalle en la guía del IBI y la contribución territorial.
Es un impuesto distinto del IRPF. La ganancia que obtienes al vender tributa además en tu declaración de la renta, salvo que apliques la exención por reinversión en vivienda habitual, que contamos en la guía para vender y comprar obra nueva con hipoteca puente.
2. Quién la paga: el que vende
En una venta, el obligado a pagar la plusvalía es el vendedor. Lo dice la Ley Foral 2/1995 de Haciendas Locales de Navarra y lo dice la ley estatal que se aplica en La Rioja.
Esto tiene una consecuencia directa si compras obra nueva:
- Cuando compras tu vivienda nueva, el vendedor es el promotor, así que la plusvalía de esa operación le corresponde a él. Además, la normativa de consumidores considera abusiva la cláusula que obligue al comprador a pagar un tributo cuyo obligado es el empresario.
- Cuando vendes tu piso actual para pagar la casa nueva, el vendedor eres tú. Esa es la plusvalía que tienes que prever en tus números.
La excepción: si el vendedor no reside en España, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente. Es un caso poco habitual, pero conviene saberlo si compras a un particular extranjero.
3. Cómo se calcula: dos métodos, eliges el más barato
Desde la reforma de finales de 2021, tras la sentencia del Tribunal Constitucional, el impuesto tiene dos formas de cálculo, y el contribuyente puede pedir la que le resulte más favorable.
Método objetivo. Valor catastral del suelo × coeficiente según los años que has tenido la vivienda × tipo del ayuntamiento.
Método real. Diferencia entre el precio de venta y el de compra que figuran en las escrituras, multiplicada por el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral, y después por el tipo del ayuntamiento.
En Navarra, los coeficientes máximos para 2026 los fija la Ley Foral 17/2025, y tienen en cuenta la evolución de los precios de los pisos en la Comunidad Foral. Algunos ejemplos:
| Años de tenencia | Coeficiente máximo 2026 (Navarra) |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,06 (se prorratea por meses) |
| 5 años | 0,37 |
| 10 años | 0,58 |
| 15 años | 0,26 |
| 19 años | 0,06 |
| 20 años o más | 0,16 |
Cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes más bajos, nunca más altos. La curva no sube con los años, como cabría esperar: castiga más a quien compró hace una década, cuando los precios estaban en mínimos, que a quien compró en plena burbuja.
Un ejemplo con números
Supón una vivienda en Navarra comprada hace 10 años por 150.000 euros y vendida hoy por 180.000. El valor catastral del suelo es de 30.000 euros, que representa el 30% del valor catastral total, y el ayuntamiento aplica un tipo del 20% (cifra de ejemplo: cada municipio fija la suya).
- Método objetivo: 30.000 × 0,58 = 17.400 euros de base. Cuota: 3.480 euros.
- Método real: (180.000 − 150.000) × 30% = 9.000 euros de base. Cuota: 1.800 euros.
En este caso, pedir el método real ahorra 1.680 euros. Por eso conviene hacer siempre las dos cuentas antes de presentar la declaración, con las escrituras de compra y venta a mano.
En La Rioja el mecanismo es el mismo, con coeficientes estatales y los tipos de cada ayuntamiento. Logroño ha rebajado en 2026, por tercer año consecutivo, un 2,5% los coeficientes que aplica, hasta acumular un 7,5% menos en tres años, según sus ordenanzas fiscales.
4. Cuándo no se paga nada
Si vendes por menos de lo que te costó, no hay incremento de valor y la operación no está sujeta al impuesto. Se comparan los precios de las escrituras, sin sumar gastos ni impuestos de la compra. Pero ojo: la declaración hay que presentarla igualmente, aportando las dos escrituras para acreditarlo.
Otros casos que conviene conocer:
- Herencias y donaciones en familia (solo Navarra). La ley foral declara exentas las transmisiones gratuitas entre ascendientes, descendientes y cónyuges. Si tus padres te donan o te dejan en herencia una vivienda en Navarra, no pagas plusvalía, aunque sí hay que declararla. En La Rioja no existe esa exención general: depende de las bonificaciones que apruebe cada ayuntamiento. Si estás pensando en esa vía para comprar, repasa antes nuestra guía sobre cuando los padres ponen la entrada.
- Divorcios y separaciones. Las adjudicaciones entre cónyuges o a favor de los hijos por sentencia están exentas, aunque no se reinicia el cómputo de años.
- Dación en pago de la vivienda habitual. Si la vivienda, única del titular, pasa al banco por una ejecución o dación en pago, el impuesto lo asume la entidad y no puede repercutirlo.
No hay exención por edad. Es una de las preguntas más repetidas: tener más de 65 años no libra de pagar la plusvalía municipal. Lo que sí existe para los mayores de 65 es una exención en el IRPF por la venta de la vivienda habitual, que es otro impuesto distinto.
5. Plazos y papeles
Una vez firmada la venta, hay que presentar la declaración en el ayuntamiento:
- Navarra: dos meses desde la escritura en ventas y donaciones; seis meses, prorrogables hasta un año, en herencias.
- Logroño: 30 días hábiles en ventas y seis meses, prorrogables otros seis, en herencias.
Lleva la escritura de venta, la de compra anterior (imprescindible si vas a pedir el método real o la no sujeción) y el último recibo de la contribución o del IBI. Los notarios comunican cada trimestre al ayuntamiento las ventas que autorizan, así que el impuesto no “se olvida”: si no lo declaras, llega la liquidación con recargo.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en Navarra?
Multiplicando el valor catastral del suelo por el coeficiente que corresponda a los años de tenencia (los máximos para 2026 están en la Ley Foral 17/2025) y por el tipo del ayuntamiento, que debe estar entre el 8% y el 25%. Si el incremento real según las escrituras es menor, puedes pedir que se calcule sobre ese incremento real.
¿Quién paga la plusvalía, el comprador o el vendedor?
En una compraventa, el vendedor. En herencias y donaciones, quien recibe la vivienda. Si compras obra nueva a un promotor, la plusvalía de esa venta es del promotor.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el precio de venta es igual o inferior al de compra según las escrituras, no hay incremento y no se paga, aunque debes presentar la declaración con las dos escrituras para demostrarlo.
¿Los mayores de 65 años pagan plusvalía municipal?
Sí. No existe una exención por edad en la plusvalía municipal. La exención para mayores de 65 que vendan su vivienda habitual es del IRPF, un impuesto distinto.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía tras vender?
En Navarra, dos meses desde la escritura. En Logroño, 30 días hábiles. En herencias, seis meses en ambos casos, con posibilidad de prórroga.
En resumen
La plusvalía municipal es el impuesto que se paga al vender, y en una operación de “vendo mi piso y compro casa nueva” es tuyo, no del comprador. Antes de poner precio a tu vivienda actual, calcula la plusvalía por los dos métodos y compárala: en Navarra, con la curva de coeficientes de 2026, la diferencia entre uno y otro puede ser de cientos o miles de euros.
En Manzanos Hábitat promovemos obra nueva en la Ribera de Navarra y La Rioja, y ayudamos a nuestros compradores a cuadrar todos los números de la operación, también los de la casa que dejan. Si estás valorando MH Azagra, MH Villafranca o MH San Adrián, escríbenos a mh@manzanos.com y lo vemos contigo. Y para tu caso concreto, confirma siempre las cifras con tu ayuntamiento o con un asesor fiscal.