El Congreso tumba el decreto: qué pasa con el préstamo Tu Casa
El pasado jueves, 1 de octubre, publicamos aquí cómo funcionaba el préstamo Tu Casa: hasta 50.000 euros al 0 % para pagar la entrada de la primera vivienda. Al día siguiente, el viernes 2, el Congreso votó el decreto que lo creaba y lo derogó. La medida estuvo en vigor algo más de un día.
Y hoy, lunes 5 de octubre, la historia ha dado otra vuelta: el presidente del Gobierno ha anunciado elecciones generales para el 29 de noviembre, y el Ejecutivo prevé aprobar de nuevo los decretos de vivienda en el Consejo de Ministros de mañana, martes, con cambios en el texto.
Si estabas haciendo cuentas con ese préstamo para comprar casa en la Ribera o en La Rioja, esto es lo que ha pasado, lo que sigue en pie y cómo planificar sin depender de una medida que hoy no existe.
Puntos clave
- El Real Decreto-ley 26/2026, que incluía la línea Tu Casa, entró en vigor el 1 de octubre y el Congreso lo derogó el 2 de octubre por 172 votos a favor y 178 en contra.
- El segundo decreto, el 27/2026, centrado en el alquiler, cayó por 166 votos a favor y 184 en contra.
- El BOE publicó la derogación de ambos ese mismo viernes. Hoy el préstamo Tu Casa no existe como norma.
- El Gobierno ha anunciado que vuelve a aprobar los decretos, con modificaciones, para que los convalide la Diputación Permanente del Congreso una vez disueltas las Cortes.
- Todavía no se sabe si el nuevo texto mantendrá Tu Casa ni con qué condiciones.
- El aval ICO para la primera vivienda no dependía de estos decretos, así que su derogación no le afecta. En La Rioja también sigue en pie AvalaRioja.
- Para comprar sobre plano con entrega en 2028, lo prudente es hacer el plan financiero sin contar con Tu Casa y tratarla, si llega, como una mejora.
Qué se votó el viernes y por qué cayó
El Congreso tenía que convalidar o derogar los dos decretos que el BOE publicó el 30 de septiembre. Es el trámite obligatorio de cualquier real decreto-ley: entra en vigor de inmediato, pero el Pleno tiene que validarlo en un plazo máximo de 30 días.
El primero, el 26/2026, era el más amplio. Además de Tu Casa, incluía la prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos de alquiler que vencieran antes del final de 2028, un tope del 2 % a la subida anual de rentas, recargos de IBI para viviendas vacías en zonas tensionadas y una deducción del 10 % del alquiler en el IRPF estatal. Obtuvo el apoyo de PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV, Podemos, BNG, CC y Compromís, y el rechazo de PP, Vox, Junts y UPN: 172 votos frente a 178.
El segundo, el 27/2026, regulaba la renovación de los contratos de alquiler y la indemnización al inquilino si el propietario no renovaba sin causa justificada. Se quedó en 166 votos a favor y 184 en contra.
Con la derogación, todo el paquete desaparece a la vez, también las medidas que no tenían que ver con el alquiler. Tu Casa no se votó por separado: cayó porque iba dentro del mismo decreto.
Qué ha cambiado hoy: elecciones y segundo intento
El Gobierno ha decidido volver a intentarlo por otra vía. Según han publicado este lunes varios medios, el Consejo de Ministros del martes aprobará de nuevo dos decretos de vivienda, parecidos a los derogados pero con modificaciones para evitar problemas jurídicos tras el rechazo del Pleno.
La diferencia está en quién los tiene que convalidar. Con las Cortes disueltas por la convocatoria electoral, esa función pasa a la Diputación Permanente del Congreso, un órgano de 69 diputados que reproduce de forma proporcional el peso de cada grupo. Tendrá también un plazo de 30 días desde la publicación del decreto.
El resultado no está escrito. Las informaciones publicadas hoy apuntan a que en ese órgano el Gobierno necesitaría apoyos adicionales a los de PSOE y Sumar, y que el segundo decreto, el del alquiler, lo tiene más difícil. Y, sobre todo, ninguna de las fuentes que hemos consultado aclara todavía si el nuevo texto conservará el préstamo Tu Casa, ni si lo hará con las mismas condiciones.
Lo actualizaremos cuando el nuevo decreto se publique en el BOE.
Qué sigue en pie si quieres comprar ahora
La caída del decreto no toca las herramientas que ya existían antes. Para quien compra su primera vivienda en Navarra o La Rioja, estas son las que siguen funcionando:
El aval ICO para la primera vivienda
Es una garantía del Estado ante el banco, no un préstamo. Cubre el tramo de la hipoteca que va más allá del 80 % y permite financiar en la práctica casi todo el precio. Pagas intereses por todo el capital, a diferencia de lo que prometía Tu Casa, pero existe, se comercializa a través de los bancos adheridos y no formaba parte de los decretos derogados. Lo explicamos con ejemplos en nuestra guía del aval ICO para comprar sin el 20 % de entrada.
AvalaRioja, si compras en La Rioja
Es el aval autonómico del Instituto Riojano de la Vivienda para compradores de hasta 45 años, y funciona con la misma lógica: avala el tramo que supera el 80 % del préstamo. Los presupuestos riojanos de 2027 proponen triplicar su dotación, como contamos en el artículo sobre los presupuestos de La Rioja y AvalaRioja.
Tu propio calendario de ahorro
En obra nueva sobre plano, la entrada no se paga de golpe. Entre la reserva y la escritura suele haber pagos a cuenta repartidos durante la obra, garantizados por aval o seguro, y la hipoteca llega al final. Eso da margen para ahorrar mientras se construye. Lo detallamos en la guía para comprar sobre plano en Navarra y La Rioja.
La cuenta, sin Tu Casa
Volvamos al ejemplo del jueves: una casa de 270.000 euros, el precio de partida publicado de las pareadas de MH Villafranca y MH Azagra. Cálculo orientativo, sin impuestos ni gastos de compra:
| Escenario | Hipoteca del banco | Entrada a cubrir | Cómo se cubre |
|---|---|---|---|
| Solo hipoteca (80 %) | 216.000 € | 54.000 € | Ahorro propio |
| Con aval público (ICO o AvalaRioja) | Hasta casi el 100 % | Muy reducida | El tramo avalado se suma a la hipoteca y paga intereses |
| Con Tu Casa, si vuelve igual | 216.000 € | 4.000 € | 50.000 € al 0 %, a devolver en 10 años tras la carencia |
La diferencia entre las dos últimas filas es el coste, no el acceso. Con un aval público también se puede comprar sin haber ahorrado la entrada; lo que no se consigue es que ese tramo salga gratis. Por eso Tu Casa llamaba tanto la atención, y por eso merece la pena no construir el plan sobre ella hasta que exista.
Y una advertencia que ya hicimos el jueves y sigue valiendo: según el texto publicado, la vivienda comprada con Tu Casa quedaba con el precio de reventa limitado de forma permanente al de compra actualizado con el IPC. Si el nuevo decreto mantiene esa condición, conviene sopesarla igual que antes.
Qué haríamos si estuviéramos comprando este otoño
Primero, pedir al banco una simulación con y sin aval público. Es la referencia real de hoy y la que puedes firmar. Si la cuota encaja con un aval, el proyecto es viable aunque Tu Casa no vuelva.
Segundo, no retrasar una decisión que ya tenías clara a la espera de un decreto. En el mejor de los casos, una nueva línea Tu Casa necesitaría convalidación y, después, un Acuerdo del Consejo de Ministros que fije requisitos, bancos y fecha de arranque. Eso son meses, y en medio hay unas elecciones.
Tercero, si compras sobre plano con entrega en 2028, guarda margen. Entre hoy y la escritura puede cambiar el Gobierno, el tipo de interés y la normativa. Un plan que funciona sin ayudas nuevas aguanta cualquiera de esos cambios; uno que depende de ellas, no.
Preguntas frecuentes
¿Se puede pedir ya el préstamo Tu Casa?
No. El decreto que lo creaba fue derogado el 2 de octubre, y aunque hubiera seguido en vigor, faltaba el desarrollo de requisitos, dotación y bancos participantes. Hoy no hay ningún préstamo Tu Casa que se pueda solicitar.
¿El Gobierno va a aprobar otra vez el préstamo de 50.000 euros?
El Gobierno ha anunciado que el Consejo de Ministros del 6 de octubre aprobará de nuevo los decretos de vivienda con modificaciones. A la hora de publicar este artículo no se ha confirmado si Tu Casa seguirá dentro ni con qué condiciones.
¿Qué es la Diputación Permanente?
Es el órgano del Congreso que asume algunas de sus funciones cuando las Cortes están disueltas, como convalidar o derogar decretos-ley. Tiene 69 diputados en proporción al peso de cada grupo.
¿Afecta la derogación al aval ICO de la primera vivienda?
No. El aval ICO no se creó con estos decretos, así que su derogación no lo modifica. Sus condiciones concretas conviene confirmarlas siempre con el banco.
¿Cambia algo en Navarra respecto a La Rioja?
En lo que se refiere a estos decretos, no: eran normas estatales y su caída afecta igual a las dos comunidades. Lo que sí es distinto son las ayudas propias: en La Rioja existe AvalaRioja, y Navarra tiene su propio IRPF foral con deducciones diferentes.
Antes de firmar
En una semana el préstamo Tu Casa se anunció, entró en vigor, se derogó y vuelve a estar en el aire. Para quien compra su casa con años de horizonte, la lección es sencilla: planifica con lo que existe y deja lo anunciado para cuando esté en el BOE.
Si estás valorando una casa nueva en la Ribera y quieres saber cómo encaja tu financiación en el calendario de pagos de nuestras promociones, escríbenos a mh@manzanos.com o consulta las viviendas de MH Villafranca y MH Azagra.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero ni jurídico. La normativa de vivienda está cambiando estos días; confirma siempre las condiciones vigentes con tu entidad financiera o tu asesor antes de firmar.