Tasación por debajo del precio: qué pasa con tu hipoteca (2026)

Firmas la compra de una casa por 280.000 euros. Semanas después llega el informe de tasación: 262.000. Son 18.000 euros de diferencia sobre un papel que no has redactado tú, que no ha redactado el vendedor y que decide cuánto dinero te va a prestar el banco.

Es una de las sorpresas más caras del proceso de compra y casi nunca aparece en las conversaciones previas. Conviene entenderla antes de firmar nada: el margen de maniobra se estrecha mucho cuando ya has entregado la señal.

Puntos clave

• La práctica habitual de la banca española es financiar hasta el 80% del menor de dos números: el precio de compraventa y el valor de tasación.
• Si la tasación queda por debajo del precio, el hueco que se abre es el 80% de la diferencia, y ese dinero lo pones tú en efectivo.
• La tasación no la elige el banco a su antojo: el artículo 13 de la Ley 5/2019 exige que la haga un tasador homologado e independiente del prestamista.
• Tienes un derecho poco conocido: la ley obliga a la entidad a aceptar una tasación que aportes tú, si está certificada por tasador homologado y no ha caducado.
• Un informe de tasación caduca a los seis meses desde su fecha de emisión (artículo 62.4 de la Orden ECO/805/2003).
• En obra nueva, la vivienda se tasa bajo la hipótesis de edificio terminado, es decir, por lo que valdrá cuando esté acabada.
• Una tasación alta no te permite pedir más dinero: solo confirma que has comprado bien.

Qué pasa exactamente si la tasación es inferior al precio

La cuenta es sencilla y por eso duele. Tomemos la casa de 280.000 euros del principio.

Si la tasación coincide con el precio, el banco presta 224.000 euros (el 80% de 280.000) y tú aportas 56.000, más impuestos y gastos.

Si la tasación se queda en 262.000, el banco presta 209.600 euros (el 80% de 262.000). El vendedor sigue queriendo sus 280.000, así que tu aportación pasa a ser de 70.400 euros. Has tenido que poner 14.400 euros más, que es exactamente el 80% de los 18.000 de diferencia.

Y esos 70.400 euros son solo la entrada. Los impuestos y los gastos de notaría, registro y gestoría van aparte y suman otro 11-13% del precio. Por eso una tasación baja rompe operaciones que sobre el papel estaban cerradas.

¿La hipoteca se da sobre el valor de tasación o sobre el precio?

Sobre el menor de los dos. Esta es la parte que más confusión genera, así que conviene fijarla:

• Tasación por debajo del precio: manda la tasación. Prestas menos, aportas más.
• Tasación por encima del precio: manda el precio. El banco no te va a prestar el 80% de un valor teórico que no has pagado.

Dicho de otro modo, la tasación solo puede jugar en tu contra. Cuando sale alta, la buena noticia es patrimonial (has comprado por debajo de mercado), no financiera.

Por qué una tasación sale baja

No hay misterio ni mala fe. Las causas se repiten:

1. Faltan testigos comparables. En municipios pequeños de la Ribera o de la Rioja Baja hay pocas operaciones recientes similares, y el tasador trabaja con lo que existe.
2. El mercado sube más rápido que las referencias. La tasación mira a operaciones ya cerradas. En un mercado al alza, ese retraso se traduce en valores conservadores.
3. Metros que no computan. Bajocubiertas, porches cerrados o ampliaciones sin reflejo registral valen mucho menos de lo que el vendedor da por hecho, cuando no cero.
4. Discrepancias registrales o catastrales. Si la superficie escriturada no coincide con la real, el informe sale con un condicionante y el banco lee el número por lo bajo.
5. Estado de conservación. En segunda mano pesa más de lo que parece: instalaciones antiguas, humedades o falta de accesibilidad recortan el valor.

Tu derecho menos conocido: puedes aportar tu propia tasación

Muchos compradores creen que la tasación la impone el banco. No es así.

El artículo tercero bis I) de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario, en la redacción vigente, es explícito: las entidades de crédito, “incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente”, siempre que esté certificada por un tasador homologado y no esté caducada. La entidad puede hacer las comprobaciones que quiera, pero no puede cobrarte el coste de esas comprobaciones. Y el propio precepto añade que incumplir esta obligación se considera infracción grave o muy grave.

En la práctica: puedes encargarla tú a cualquier sociedad inscrita en el registro del Banco de España y llevarla al banco. Y si vas a comparar ofertas de varias entidades, una sola tasación te sirve para todas durante seis meses. Como suele costar entre 250 y 600 euros, evitar repetirla es dinero real.

La obra nueva se tasa por lo que valdrá, no por lo que hay

Cuando compras sobre plano no existe todavía la casa que se está valorando. La Orden ECO/805/2003 lo resuelve con la hipótesis de edificio terminado: el tasador calcula lo que valdrá el inmueble una vez acabado, corrigiendo los precios de las unidades de obra existentes con la evolución prevista del mercado.

Esto cambia el calendario de la compra y conviene tenerlo claro:

• La tasación no se hace el día que firmas la reserva, sino cuando el préstamo se va a formalizar de verdad, cerca de la entrega.
• El informe suele llevar condicionantes y advertencias ligados a que la obra se termine conforme al proyecto y a la licencia.
• Como caduca a los seis meses, una tasación pedida demasiado pronto habrá que repetirla, y la vuelves a pagar.

En una promoción con memoria de calidades cerrada y licencia concedida, este apartado es bastante previsible: es el caso de MH Azagra o MH Villafranca, donde superficie, calidades y plazos están definidos desde el principio.

Cuatro salidas cuando la tasación no llega

1. Renegociar el precio. Es la vía natural en segunda mano y la más eficaz: el informe es un argumento objetivo, no una opinión del comprador. En obra nueva, con precio de promoción cerrado, el recorrido es mucho menor.
2. Poner la diferencia en efectivo. Rápido, pero deja tu colchón bajo mínimos. Antes de decidirlo, repasa cuánto ahorro necesitas realmente para llegar a la firma con margen.
3. Buscar financiación por encima del 80%. Hay productos que llegan más arriba, normalmente con avalista, garantía adicional o un perfil muy solvente. Aquí encaja el aval público del 20% para primera vivienda, que cubre justo el tramo que la tasación acaba de abrir.
4. Pedir una segunda tasación. Tiene sentido si detectas un error de partida: superficie mal medida, testigos de otra zona, obras recientes no consideradas. No lo tiene si simplemente no te gusta el número.

Una advertencia: no confundas la tasación con el valor catastral ni con los valores que Hacienda usa para calcular impuestos. Son cálculos distintos, con normas y finalidades distintas. Para esa parte, revisa la guía de impuestos al comprar vivienda nueva.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de compra?

El banco calcula el préstamo sobre el valor de tasación, no sobre el precio pactado. La diferencia la aporta el comprador en efectivo. Con un 80% de financiación, por cada 10.000 euros que baje la tasación tendrás que poner 8.000 euros más.

¿Puedo elegir yo la sociedad de tasación?

Sí. La ley obliga al banco a aceptar cualquier tasación aportada por el cliente si está certificada por un tasador homologado y no ha caducado. El tasador debe ser independiente del prestamista.

¿Cuánto dura una tasación?

Seis meses desde la fecha de emisión del informe, según la Orden ECO/805/2003. Además, la fecha de emisión no puede ser posterior en más de dos meses a la última visita al inmueble.

¿Qué pasa si se vende por debajo del valor de tasación?

Que has comprado bien, pero no te da más financiación: el banco toma el menor de los dos importes. La ventaja es patrimonial, no de liquidez.

¿Cómo se tasa una casa que aún no está construida?

Bajo la hipótesis de edificio terminado, es decir, por el valor que tendrá la vivienda una vez acabada conforme al proyecto. El informe incorpora condicionantes ligados a la finalización de la obra.

Antes de firmar, haz la cuenta con la tasación baja

La forma sensata de blindarse es hacer los números dos veces: una con la tasación igual al precio y otra suponiendo un 5-7% menos. Si la segunda cuenta también sale, la operación es sólida. Si no, ya sabes cuánto colchón te falta antes de comprometerte.

¿Quieres revisar los números de una vivienda concreta en la Ribera de Navarra o en La Rioja? Escríbenos a mh@manzanos.com y repasamos el cuadro completo de aportación, financiación y plazos, o consulta las promociones en Manzanos Hábitat.