Tudela suma 107 pisos turísticos: 5 claves antes de comprar
En mayo de 2025 Tudela tenía 91 viviendas turísticas. Un año después, el INE contaba 107. Son 16 más, un 17,5% de subida, y han llegado en plena “moratoria” de dos años que el Ayuntamiento anunció en el pleno de octubre de 2024. Las plazas crecieron todavía más: de 458 a 559.
La cifra absoluta es pequeña si se compara con Logroño o con la costa. Pero dice mucho de hacia dónde va la cabecera de la Ribera, y obliga a quien piensa comprar casa allí a hacerse dos preguntas: qué pasa con mi edificio y qué tiene sentido hacer con la vivienda si la compro para invertir.
Puntos clave
- Tudela pasó de 91 a 107 viviendas turísticas entre mayo de 2025 y mayo de 2026 (+17,5%, datos del INE recogidos por Noticias de Navarra).
- Las plazas turísticas subieron de 458 a 559.
- En 2024 la ciudad ya tenía 3,1 viviendas turísticas por cada mil habitantes, frente a 2,02 en Navarra y 7,17 en España.
- El estudio municipal de 2024 detectó una sola oferta de alquiler de vivienda habitual en el casco histórico, frente a 76 alojamientos turísticos.
- La nueva ordenanza, ya publicada en el BON, divide Tudela en tres zonas y limita en qué plantas se pueden abrir.
- Desde el 3 de abril de 2025, abrir un piso turístico en un edificio exige el voto favorable de 3/5 de los propietarios.
- Para quien invierte en la Ribera, la jugada con menos riesgo regulatorio sigue siendo el alquiler de larga duración.
Qué dicen las cifras de Tudela
El crecimiento es rápido, pero desde una base baja. 107 viviendas turísticas en una ciudad de más de 37.000 habitantes no convierten a Tudela en un destino saturado. Lo relevante es la velocidad: un 17,5% en doce meses, justo cuando el Consistorio decía estar frenándolo.
Ya en octubre de 2024, el concejal de Urbanismo, Zeus Pérez, presentó los datos que justificaban la regulación: Tudela tenía 3,1 viviendas turísticas por cada mil habitantes, un punto más que la media navarra (2,02), aunque muy lejos de la media estatal (7,17). Según la información publicada este mes, esas ratios ya se han superado.
El informe técnico que encargó el Ayuntamiento iba más allá del turismo. Advertía de que este tipo de alojamiento tiene “efectos directos” sobre la oferta de alquiler de vivienda habitual, y lo ilustraba con un dato: en el momento del estudio, en el casco histórico solo había una vivienda en alquiler residencial y 76 apartamentos y viviendas turísticas.
Las tres zonas: dónde se puede abrir y dónde no
La moratoria no ha impedido nuevas aperturas, pero la ordenanza que la sustituye ya está en vigor. Los cambios en la ordenanza, el Plan General (PGOU) y el plan especial del casco (PEPRI) se han publicado en el Boletín Oficial de Navarra y dividen la ciudad en tres anillos según la densidad de alojamientos que soporta cada uno:
- Zona T1 (parte sur del centro histórico): los alojamientos turísticos individuales solo pueden estar en la planta primera de cada portal.
- Zona T2 (el resto del municipio): solo en planta baja (salvo en los ejes comerciales) y en planta primera.
- Zona T3 (norte del casco histórico y barrio de Virgen de la Cabeza): en planta baja y primera, y en plantas superiores solo si no comparten acceso con las viviendas.
Traducido para el comprador: en la mayoría de los portales de Tudela, un piso de segunda planta o superior ya no puede convertirse en turístico. Si alguien te vende un tercero con el argumento de “lo puedes poner en Airbnb”, conviene comprobarlo con el Ayuntamiento antes de firmar nada.
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Tu comunidad de vecinos tiene la última palabra
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas, para empezar una nueva actividad de vivienda turística en un edificio. Lo recoge el artículo 17.12, reformado por la Ley Orgánica 1/2025, y lo confirmó entonces el Ministerio de Vivienda.
La misma reforma permite a la comunidad fijar a esas viviendas un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes. Varios tribunales están discutiendo si ese recargo puede aplicarse a pisos turísticos que ya funcionaban antes de la reforma, así que no lo des por hecho en ningún sentido.
Esto tiene dos lecturas, según para qué compres:
- Si compras para vivir, la ley juega a tu favor. Tu escalera no puede llenarse de llaves de entrada y salida sin que la junta lo apruebe.
- Si compras para alquilar por días, el plan depende de tus futuros vecinos, no solo de ti. Y eso es mucha incertidumbre para una inversión a 20 años.
En la obra nueva hay un matiz útil: los estatutos de la comunidad se redactan desde el principio. Pregunta a la promotora si los estatutos dicen algo sobre el uso turístico antes de reservar; es un dato que define cómo será la convivencia en el edificio. Si es tu primera vivienda en comunidad, te ayudará también nuestra guía sobre la primera junta de propietarios en obra nueva.
Qué pasó con el registro único estatal
En mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el registro único estatal de alquileres de corta duración. La sentencia 620/2026 consideró que el Estado no tenía competencia para crear un registro nacional que se superponía a los autonómicos, que ya existían. El número de registro estatal, obligatorio desde el 1 de julio de 2025, deja de exigirse.
Eso no significa que desaparezca el control. El propio Supremo mantuvo la ventanilla única digital y la obligación de las plataformas de transmitir datos, y el Ministerio ha recordado que ahora son las comunidades autónomas las que deben vigilar el cumplimiento. En Navarra, quien quiera abrir una vivienda turística sigue necesitando su inscripción en el registro turístico foral y cumplir la ordenanza de su municipio.
Si compras para invertir: el alquiler de larga duración
El dato que más importa del informe de Tudela no es el de los pisos turísticos, sino el otro: una sola vivienda en alquiler residencial en todo el casco. Esa escasez es la que sostiene la demanda de alquiler de larga duración en la cabecera de la Ribera.
El alquiler tradicional tiene tres ventajas claras frente al turístico en una ciudad como Tudela:
- No depende del voto de la comunidad ni de la planta en la que esté el piso.
- No necesita licencia turística ni la gestión diaria de entradas, limpiezas y reseñas.
- La demanda es estable: trabajadores de la industria agroalimentaria, sanitarios, profesores y familias que no encuentran oferta.
Nuestros números de rentabilidad están en el artículo Comprar para alquilar en la Ribera: el 7% que Pamplona ya no da. Y si quieres comparar con una capital que ya ha cerrado la puerta, mira lo que hizo Logroño con su Casco Antiguo.
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Preguntas frecuentes
¿Cuántos pisos turísticos hay en Tudela?
Según el INE, 107 viviendas turísticas en mayo de 2026, con 559 plazas. Un año antes eran 91 viviendas y 458 plazas.
¿Se puede poner un piso turístico en una comunidad de vecinos?
Solo si la junta lo aprueba con el voto favorable de 3/5 de los propietarios y de las cuotas. Es así desde el 3 de abril de 2025 para cualquier actividad nueva. Además hay que cumplir la ordenanza municipal y la normativa turística de Navarra.
¿Cómo puede una comunidad impedir los pisos turísticos?
Si no se alcanzan los 3/5 a favor, la actividad no puede empezar. La comunidad también puede regularlo en sus estatutos y aplicar un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes a las viviendas turísticas.
¿Puedo convertir en turístico cualquier piso de Tudela?
No. Con la nueva ordenanza, en casi toda la ciudad solo se permiten en planta baja o primera, y en la parte sur del casco histórico solo en primera planta. En la zona norte del casco y Virgen de la Cabeza se admiten plantas superiores si no comparten acceso con las viviendas.
¿Sigue siendo obligatorio el número de registro único?
No. El Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 el registro único estatal. Sigue siendo obligatorio inscribirse en el registro turístico de Navarra.
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