Logroño declara el Casco Antiguo zona saturada de pisos turísticos: qué cambia para quien compra en La Rioja
El 13 de mayo de 2026, el Ayuntamiento de Logroño aprobó inicialmente declarar el Casco Antiguo como “zona saturada” de viviendas turísticas. Es decir: a partir de la aprobación definitiva, no se concederán nuevas licencias de piso turístico en el centro histórico. La medida llega después de un crecimiento del 22% en el último año reportado, con la ciudad rozando los 860 apartamentos turísticos autorizados, según los últimos datos municipales públicos.
Para quien compra obra nueva o segunda mano en La Rioja, esto no es un titular político — es un cambio real en cómo se va a comportar el mercado de vivienda en los próximos meses. Vale la pena entender qué implica.
Qué es exactamente una “zona saturada”
La figura permite a un ayuntamiento limitar o congelar la concesión de nuevas licencias de uso turístico en un área concreta cuando se considera que la oferta ya supera el umbral asumible para el equilibrio entre vivienda residencial y actividad turística.
En el caso de Logroño, la declaración:
- Afecta inicialmente al Casco Antiguo y entorno histórico.
- No revoca licencias existentes — los pisos turísticos ya autorizados pueden seguir operando.
- Sí bloquea la entrada de nuevos. Las solicitudes en trámite continuarán hasta la aprobación definitiva, pero a partir de ese momento la puerta se cierra.
- Se enmarca en la línea que están adoptando otros ayuntamientos españoles —Barcelona, Madrid, Sevilla, Málaga, San Sebastián— ante la presión del alquiler residencial.
El aviso al inversor es claro: el modelo de “comprar piso en centro y volcarlo en plataforma turística” deja de tener recorrido en Logroño centro.
Por qué Logroño llega a esta medida
Los datos públicos disponibles dibujan el contexto:
- En febrero de 2025, Logroño contaba con unos 800 pisos turísticos, equivalentes al 1,03% del parque total de viviendas.
- A finales de agosto de 2025 la cifra ya rondaba los 860 autorizados, un 22% más en un año.
- El sector hotelero riojano cerró 2025 con récord histórico de pernoctaciones, confirmando que la presión turística sobre el centro no es coyuntural.
- En paralelo, el alquiler residencial en Logroño viene tensionándose, con oferta menguante en barrios céntricos y rentas al alza.
Concentrar 860 pisos turísticos —en su mayoría en el Casco Antiguo y entorno— en una ciudad de unos 75.000 hogares cambia la composición del barrio, retira oferta del alquiler de larga duración y empuja precios. Esa es la lectura que ha llevado a la decisión.
Qué cambia si compras para vivir
Si tu plan es comprar para uso propio, la noticia es razonablemente buena.
- Más oferta de alquiler de larga duración a medio plazo. Cada piso que no entra en circuito turístico es uno que puede acabar en alquiler residencial. No se notará en un mes, pero sí a 12-24 meses vista, especialmente en barrios próximos al centro que sirven de “alternativa” al Casco Antiguo.
- Menos presión al alza sobre el precio de compra del centro histórico. El comprador inversor pierde un argumento (la rentabilidad turística), lo que reduce competencia con el comprador-residente. El precio en el centro no caerá, pero se enfría la pugna.
- Más estabilidad de vecindario. Para una familia que considera mudarse al Casco Antiguo o alrededores, frenar la rotación de viajeros es un factor a favor de la vida diaria —menos ruido nocturno, comercio de proximidad más estable, menos llaves rotando.
El reverso de la moneda: si la oferta no se rebalancea rápido y la población sigue creciendo —Logroño suma habitantes desde 2022—, el precio de la vivienda en propiedad puede seguir tensionándose. La medida es necesaria, pero no es una bajada de precios.
Qué cambia si compras para invertir
Si tu modelo era comprar en Logroño centro y operar como vivienda turística, esta vía se cierra para nuevas adquisiciones. Quedan tres caminos razonables:
1. Reorientar al alquiler de larga duración en Logroño
La rentabilidad bruta cae respecto al turístico, pero el riesgo regulatorio también. En zonas céntricas de Logroño, los rangos de rentabilidad bruta por alquiler residencial se mueven aproximadamente entre el 4,5% y el 6% según barrio y estado del inmueble — datos a contrastar con el caso concreto, pero útiles como referencia.
2. Comprar en municipios próximos sin esta restricción
Calahorra, Haro, Nájera, Santo Domingo de la Calzada — todos están a 30-50 minutos de Logroño por la AP-68 o N-232 y no han adoptado, por el momento, medidas equivalentes de saturación. Calahorra en particular combina precio de entrada más bajo que la capital y un perfil de demanda residencial sólido por su tamaño (24.000 habitantes) y peso comercial en la Rioja Baja.
3. Mirar al corredor del Ebro navarro
La AP-68 conecta Logroño con Tudela en una hora, pasando por San Adrián y Azagra. En esos municipios, el precio de la obra nueva es un 30-50% inferior al de Logroño capital, y el modelo de demanda es residencial (familias jóvenes, trabajadores del polo agroalimentario), no turístico. MH Azagra y MH San Adrián son ejemplos directos de ese encaje.
Cómo encaja todo esto en una decisión de compra
Tres ideas a llevarse:
- El mercado de Logroño se vuelve más “residencial” y menos “turístico”. Para el comprador que quiere vivir o alquilar a largo plazo, es buena señal. Para el especulador a corto plazo, es señal de salida.
- El efecto derrame hacia municipios cercanos se acelera. Quien no puede o no quiere competir en el centro de Logroño mira ahora con más interés Calahorra, Haro y la Ribera Navarra. Esa demanda sostiene precios en la corona, no los infla artificialmente.
- La regulación pesa, no solo el ladrillo. Las decisiones inmobiliarias en La Rioja a partir de 2026 se toman mirando también qué ordenanzas municipales hay encima de la mesa, no solo €/m² y planos.
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