Ramblasque: 2.325 viviendas al sur de Logroño y qué cambia para el comprador

El 27 de mayo de 2026, el Pleno del Ayuntamiento de Logroño aprobó definitivamente la modificación del Plan General que convierte el sector Ramblasque, al sur de la ciudad, en el mayor desarrollo residencial pendiente de La Rioja: 2.325 viviendas, con un 40% reservado a vivienda protegida (VPO). El expediente salió adelante con los votos de PP, PSOE y Vox — un consenso poco habitual en política urbanística — después de que el sector estuviera literalmente parado durante casi treinta años.

La pregunta práctica para quien hoy busca casa en Logroño, en Calahorra, en Haro o en cualquier punto del corredor del Ebro es directa: ¿qué cambia esto realmente, y cuándo? Vale la pena separar el titular de los plazos y de los precios.

De 275 chalés a 2.325 pisos: por qué se ha modificado

El planeamiento original de Ramblasque, redactado a finales de los 90, contemplaba 275 viviendas unifamiliares en una bolsa de suelo de varias decenas de hectáreas al sur del río Ebro. Era una idea coherente con el Logroño de hace una generación — baja densidad, parcelas grandes, expansión tipo “ciudad jardín”. Tres décadas después, el modelo ya no encaja con lo que la ciudad necesita.

La modificación aprobada en mayo cambia tres cosas a la vez:

• Densidad mucho mayor: 2.325 viviendas en lugar de 275. Es decir, multiplicar por más de ocho la oferta del mismo suelo.
• Reserva del 40% para VPO, frente al porcentaje mínimo que marcaba la ley en su día. Es un guiño explícito al diagnóstico que el propio Ayuntamiento ha repetido: lo que falta no son chalés, sino vivienda asequible.
• Tipología en bloque, con servicios y zonas verdes asociados, en lugar de unifamiliar. Más pegada al modelo urbano clásico de Logroño.

Para hacerse una idea del esfuerzo inversor: la prensa local ha cifrado la promoción total en torno a 477 millones de euros, con unas ventas previstas próximas a los 653 millones. Son cifras que solo son rentables si el calendario se cumple — y ahí es donde aparece el matiz importante.

Lo que no dice el titular: los plazos

Una aprobación definitiva del planeamiento no es el día en el que empiezan las grúas. Es el día en el que se levanta el último obstáculo legal grande. Después vienen:

1. Urbanización: trazar viales, llevar saneamiento, agua, electricidad, fibra y gas. En un sector de este tamaño, hablar de 18-30 meses para tener parcelas urbanizables vendibles es realista.
2. Comercialización por promotores: una vez urbanizado el sector, las parcelas se vendrán a varios promotores, no a uno solo. Cada uno proyectará sus edificios, pedirá licencia, y arrancará obra cuando tenga reservas suficientes.
3. Construcción: una promoción en bloque medio (60-90 viviendas) tarda entre 24 y 30 meses desde el inicio de obra hasta la entrega de llaves.

Encadenado todo, las primeras viviendas de Ramblasque entregadas difícilmente llegarán al comprador antes de 2029-2030, y el sector tardará bastantes años más en completarse. En el camino habrá recursos administrativos — la propia COTUR puso reparos en mayo de 2026, y partidos minoritarios como PR+Riojan@s han pedido elevar la reserva de VPO al 50% —, alegaciones técnicas y revisiones de proyecto. Es lo normal en un desarrollo de esta escala.

Quien necesita casa ahora o en los próximos 12-24 meses no va a encontrar respuesta en Ramblasque. Esa es la primera lectura honesta.

Qué efecto tendrá sobre los precios de Logroño

A medio plazo, una inyección de 2.325 viviendas en Logroño (de las cuales 930 son VPO con precio tasado) debería suavizar la presión sobre los precios del libre. La teoría es la de siempre: más oferta, contención de precios. En la práctica, hay tres factores que matizan ese efecto:

• Demanda contenida. Logroño arrastra años con más demanda que oferta. La capital riojana sigue siendo destino de muchas familias que vienen del entorno rural y de profesionales que se acercan a los polígonos del corredor del Ebro. Parte del aumento de oferta se la come la demanda acumulada.
• Coste de construcción. El precio de venta de la obra nueva no lo fija solo el mercado: lo fija un suelo de coste de materiales, mano de obra y financiación que en 2026 sigue muy por encima de hace cinco años. Los promotores no venderán por debajo de su umbral de rentabilidad.
• Segmentación por tipología. La parte VPO ayudará a familias con renta media-baja y jóvenes (es su objetivo explícito). La parte de vivienda libre seguirá compitiendo contra el resto de Logroño y se acomodará a los precios de zonas similares — no va a ser barata por estar en Ramblasque.

Resultado probable: moderación de subidas más que bajadas reales, y un mercado de Logroño en el que el comprador podrá comparar más opciones a partir de finales de la década.

¿Y mientras tanto? Las alternativas cercanas

Para quien busca vivienda de calidad en La Rioja o en la Ribera de Navarra antes de que Ramblasque entregue, el mapa real son las promociones de obra nueva que están ya en marcha o cerrándose en municipios del corredor del Ebro. Tres ideas que conviene tener en cuenta:

• Coste por metro cuadrado más contenido fuera de Logroño capital. Calahorra, Haro o los municipios de la Ribera Navarra están claramente por debajo del precio medio de la capital riojana, manteniendo conectividad por la AP-68 y por la N-232.
• Calidades de obra nueva equiparables. En promociones cerradas en 2025-2026, la aerotermia, las envolventes con aislamiento reforzado y la certificación A ya son estándar en proyectos serios fuera de Logroño. No se compra “peor calidad” por salir de la capital.
• Plazos de entrega más cortos. Una promoción mediana en Calahorra, en San Adrián o en Azagra entrega antes que una promoción nueva de Ramblasque, simplemente porque ya está en obra o a punto de empezar.

Como referencia geográfica honesta: desde Calahorra a Logroño centro hay aproximadamente 50 km por AP-68 (unos 35-40 minutos en coche); desde Azagra, en la Ribera de Navarra, son unos 80 km al centro de Logroño y unos 30 km a Calahorra. Para muchos perfiles — trabajadores del corredor industrial, familias con un coche compartido, segundos residentes con vínculos en La Rioja — son distancias razonables a cambio de vivir en una casa nueva ahora, no en 2030.

Qué mirar antes de decidir

Si la noticia de Ramblasque te ha hecho parar a pensar si esperar o comprar ya, estos son los tres filtros prácticos:

1. Tu horizonte temporal. ¿Necesitas casa en los próximos dos años? Ramblasque no va a llegar a tiempo; mira proyectos ya en construcción.
2. Tu sensibilidad a la VPO. Si encajas en los baremos de vivienda protegida (renta, edad, primera vivienda), seguir Ramblasque tiene sentido — habrá 930 VPO en algún momento de la próxima década. Pero ese cálculo solo te sirve si puedes esperar.
3. Lo que valoras del “dónde”. Logroño capital ofrece servicios urbanos densos. Calahorra, Haro o los proyectos del corredor del Ebro ofrecen otra cosa: casa más amplia, menos ruido, comunidad más pequeña, normalmente por el mismo dinero o menos.

En Manzanos Hábitat trabajamos justo en esa segunda franja del mapa, con proyectos en marcha en Azagra, Villafranca de Navarra y San Adrián. Si quieres entender bien cuándo y cuánto en cada zona — y compararlo con esperar a Ramblasque —, escríbenos a mh@manzanos.com y lo repasamos sin compromiso.