Fija o variable con el euríbor al 3,24%: la cuenta en la Ribera
El Banco de España confirmó esta semana el dato: el euríbor a 12 meses cerró octubre de 2026 en el 3,239%. Es apenas ocho milésimas menos que septiembre, pero más de un punto por encima de octubre de 2025, cuando estaba en el 2,187%.
Ese punto de diferencia ha dado la vuelta a una pregunta clásica. Durante años, la hipoteca variable fue la opción barata y la fija, el seguro caro. Hoy, en la mayoría de ofertas bonificadas, la fija sale más barata que la variable una vez pasado el primer año.
Hemos hecho la cuenta con un caso concreto: una casa de 270.000 €, el precio de partida de las viviendas de MH Villafranca y MH Azagra, financiada al 80%.
Puntos clave
- El euríbor a 12 meses cerró octubre en el 3,239%, frente al 3,247% de septiembre y al 2,187% de octubre de 2025.
- Las mejores hipotecas fijas bonificadas se mueven entre el 2,20% y el 2,85% TIN según las comparativas de Finect y Kelisto.
- Las variables aplican diferenciales de euríbor + 0,45% a 0,70% tras un primer año bonificado.
- Con 216.000 € a 30 años, una fija al 2,60% supone unos 865 € al mes; una variable con el euríbor de octubre, unos 1.005 € desde el segundo año.
- Para que la variable compense frente a esa fija, el euríbor tendría que bajar de media al 2,05% durante muchos años.
- Según el INE, en agosto el 64,1% de las hipotecas sobre vivienda se firmó ya a tipo fijo.
- La inflación española sigue en el 4,9% (dato adelantado de octubre) y el BCE mantiene el depósito en el 2,50%.
Qué ha pasado con el euríbor
El euríbor es la media de lo que se cobran los bancos europeos al prestarse dinero a un año, y es la referencia de casi todas las hipotecas variables en España. Lo que aplica tu banco no es el dato de un día, sino la media mensual que publica el Banco de España.
Estas son las medias recientes:
| Mes | Euríbor 12 meses |
|---|---|
| Octubre de 2025 | 2,187% |
| Abril de 2026 | 2,747% |
| Septiembre de 2026 | 3,247% |
| Octubre de 2026 | 3,239% |
Septiembre fue el primer mes por encima del 3% desde agosto de 2024. Octubre ha frenado la subida, pero no ha devuelto nada de lo ganado en el año. Con la inflación de la eurozona en el 4% según el dato adelantado de Eurostat y la española en el 4,9%, pocos analistas esperan bajadas a corto plazo.
La cuenta: 216.000 € a 30 años
Una casa de 270.000 € financiada al 80% deja una hipoteca de 216.000 €. A 30 años, la cuota mensual según el tipo aplicado queda así:
| Escenario | Tipo | Cuota mensual |
|---|---|---|
| Fija bonificada, banda baja | 2,20% | 820 € |
| Fija bonificada, banda media | 2,60% | 865 € |
| Fija bonificada, banda alta | 2,85% | 893 € |
| Variable, primer año bonificado | 1,50% | 745 € |
| Variable desde el año 2 (euríbor de octubre + 0,55%) | 3,79% | 1.005 € |
| Variable si el euríbor sube un punto más | 4,79% | 1.132 € |
La variable gana el primer año y pierde a partir del segundo. Con el euríbor de octubre, la diferencia frente a una fija al 2,60% ronda los 140 € al mes, unos 1.680 € al año.
En el conjunto del préstamo, la distancia es mayor. A 30 años, la fija al 2,60% suma unos 95.000 € de intereses. Si el euríbor se quedara en el nivel de octubre durante todo el plazo, la variable superaría los 145.000 € (cálculo simplificado, sin contar el primer año bonificado).
Son cifras orientativas. La cuota real dependerá de tu entidad, de las vinculaciones que aceptes y de la tasación.
Cuánto tendría que bajar el euríbor para que compense la variable
La pregunta útil no es si el euríbor bajará, sino cuánto tendría que bajar y durante cuánto tiempo.
Frente a una fija al 2,60%, una variable con un diferencial del 0,55% solo empata si el euríbor se sitúa de media en el 2,05%. Como referencia, en octubre de 2025, antes de las dos subidas del BCE de este año, el índice estaba en el 2,187%: ni siquiera el nivel de hace un año bastaría para igualar.
Puede ocurrir. Nadie sabe dónde estará el euríbor dentro de cinco o diez años, y el propio BCE insiste en que decide reunión a reunión. Pero elegir variable hoy es apostar a una bajada fuerte y sostenida, no a una corrección.
Lo que no se ve en el TIN
Comparar dos hipotecas solo por el tipo nominal lleva a errores. Hay tres cosas que conviene mirar antes de decidir:
Las vinculaciones
Casi todos los tipos bajos son bonificados: exigen domiciliar la nómina y contratar seguros de vida y hogar, a veces también un plan de pensiones. Si dejas de cumplirlas, el tipo sube. La TAE, que incluye esos costes, es la cifra con la que hay que comparar, no el TIN.
La comisión por amortizar antes
La ley limita lo que puede cobrar el banco si devuelves dinero antes de tiempo. En la fija, el máximo es el 2% del capital amortizado en los diez primeros años y el 1,5% después. En la variable es mucho menor. Si prevés amortizar con fuerza, por ejemplo al vender otra vivienda, este punto pesa.
La mixta como término medio
Las hipotecas mixtas fijan el tipo unos años, habitualmente entre cinco y diez, y después pasan a variable. Las comparativas muestran ofertas con un 2% fijo durante cinco años y euríbor + 0,60% después. Sirven a quien quiere certeza en los primeros años, que suelen ser los más ajustados, sin cerrar 30 años a tipo fijo.
Si compras sobre plano, la decisión llega más tarde
En una casa en construcción, la hipoteca no se firma al comprar, sino en la escritura, con la vivienda terminada. Los tipos de esta tabla no serán los tuyos: serán los del mercado de ese momento.
Eso no hace inútil el ejercicio. Sirve para tres cosas:
- Saber qué cuota soportas en el peor escenario razonable. Si 1.132 € al mes te ahogan, conviene ajustar el importe ahora, no en la notaría. Lo explicamos en qué hacer si tu casa nueva llega dentro de un par de años.
- Dimensionar la entrada. Cada 10.000 € que aportes de más rebajan la cuota de una fija al 2,60% en unos 40 € al mes durante 30 años. Tienes el detalle en cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una casa nueva.
- Hablar ya con tu banco para conocer tu viabilidad, sabiendo que una oferta vinculante no cubre los meses de obra. Repasamos los criterios en la guía de hipoteca para obra nueva.
El precio sigue moviendo la cuota más que el tipo. Financiar 30.000 € menos rebaja la cuota de una fija al 2,60% en unos 120 € al mes, casi lo mismo que separa hoy una fija de una variable. Por eso el precio de compra pesa tanto como la elección del tipo.
Preguntas frecuentes
¿Qué hipoteca es mejor, fija o variable?
Depende de tu horizonte y de tu tolerancia al riesgo. Con el euríbor en el 3,239% y las fijas bonificadas entre el 2,20% y el 2,85%, la fija sale hoy más barata desde el segundo año en la mayoría de casos. La variable solo compensa si el euríbor baja con fuerza y se mantiene abajo muchos años.
¿Cuál es el valor del euríbor para una hipoteca variable?
La referencia es la media mensual que publica el Banco de España. La última cerrada, la de octubre de 2026, es del 3,239%. Según tu contrato, en una revisión de noviembre se aplicará la de octubre o la de septiembre (3,247%).
¿Cuánto me sube la cuota si tengo variable y me toca revisión?
Con revisión anual, se compara con el euríbor de hace doce meses: el salto es de algo más de un punto. En una hipoteca de 200.000 € a 25 años eso supone en torno a 100-110 € más al mes, según el capital pendiente y el diferencial.
¿Se puede pasar de variable a fija?
Sí, mediante una novación con tu banco o una subrogación a otra entidad. Tiene costes de tasación y gestión, y la comisión por cambiar de tipo está limitada por ley. Conviene pedir la oferta por escrito y comparar en TAE.
¿Cómo estarán las hipotecas el próximo año?
Nadie lo sabe con certeza. El BCE mantiene el depósito en el 2,50% y parte del mercado da por posible otra subida antes de fin de año, con la inflación todavía muy por encima del objetivo del 2%.
Haz tu cuenta con datos reales
Si estás valorando una casa en la Ribera, te ayudamos a poner números a tu caso: precio, entrada y cuota orientativa con distintos escenarios de tipos. Consulta MH Villafranca y MH Azagra o escríbenos a mh@manzanos.com.