El BCE sube los tipos al 2,5%: qué hacer si tu casa llega en 2028
Hoy, 16 de septiembre de 2026, entra en vigor la segunda subida de tipos del Banco Central Europeo este año. La facilidad de depósito pasa al 2,50%. En abril estaba en el 2,00%.
Para quien tiene una hipoteca variable, la noticia es sencilla y mala: la cuota subirá en la próxima revisión. Para quien acaba de comprar, o está a punto de comprar, una casa sobre plano que se entregará en 2028, la situación es distinta. Su hipoteca todavía no existe. Se firmará en la escritura, con los tipos que haya entonces.
Eso no significa que no haya nada que hacer. Significa que las decisiones útiles son otras.
Puntos clave
- El BCE subió el 10 de septiembre sus tres tipos oficiales 0,25 puntos: depósito al 2,50%, operaciones principales al 2,65% y facilidad marginal al 2,90%, con efecto desde el 16 de septiembre.
- Es la segunda subida de 2026. El 30 de abril el tipo de depósito seguía en el 2,00%.
- El euríbor a 12 meses cerró agosto en el 2,954%, dato del Banco de España: 0,84 puntos más que en agosto de 2025.
- El propio BCE prevé una inflación del 3,0% en 2026, 2,5% en 2027 y 2,1% en 2028, y dice que no se compromete con ninguna senda de tipos.
- En una hipoteca de 200.000 € a 25 años, cada punto más de interés sube la cuota en torno a 110 € al mes.
- En la compra sobre plano el tipo se fija en la escritura, no en la firma del contrato de compraventa.
- La jugada prudente es calcular hoy tu cuota con un punto de margen y llegar a 2028 con el perfil de riesgo más limpio posible.
Qué ha decidido exactamente el BCE
El comunicado del 10 de septiembre es corto y conviene leerlo bien. El Consejo de Gobierno justifica la subida porque el conflicto de Oriente Próximo sigue generando presiones inflacionistas y la inflación se mantendrá “muy por encima del objetivo durante un periodo prolongado”.
Las nuevas proyecciones de su equipo de economistas dejan tres cifras:
| Año | Inflación prevista | Crecimiento previsto |
|---|---|---|
| 2026 | 3,0% | 0,9% |
| 2027 | 2,5% | 1,4% |
| 2028 | 2,1% | 1,5% |
Frente a junio, la previsión de inflación para 2027 y 2028 se ha revisado al alza. Y hay una frase que resume la postura: el BCE decidirá reunión a reunión y en función de los datos, sin comprometerse con una senda concreta.
Traducido para un comprador: nadie, tampoco el banco central, sabe hoy cómo estarán los tipos en 2028. Cualquier artículo que te prometa el euríbor de dentro de dos años está adivinando.
Cómo va el euríbor
El índice al que se referencian la mayoría de hipotecas variables lleva todo el año subiendo. Las medias mensuales oficiales del Banco de España lo muestran con claridad:
- Agosto de 2025: 2,114%
- Junio de 2026: 2,798%
- Julio de 2026: 2,855%
- Agosto de 2026: 2,954%
Agosto marcó su nivel más alto en dos años, y durante un par de jornadas el dato diario llegó a superar el 3%. En julio ya explicamos cuánto encarece la cuota el euríbor cerca del 2,8%; con el dato de agosto, una hipoteca de 200.000 € a 25 años a euríbor + 0,75% pasa de unos 934 € con la revisión de hace un año a unos 1.023 € al mes.
Los préstamos a tipo fijo tampoco escapan. Según el comparador Kelisto, las hipotecas fijas son un 6,5% más caras que en septiembre de 2025 y el tramo fijo de las mixtas, un 10,7%. Los bancos cubren con precio el riesgo de comprometer un tipo a 25 o 30 años en un entorno alcista.
Por qué a ti la subida no te toca todavía
En una compra sobre plano hay tres momentos distintos, y conviene no mezclarlos:
- El contrato de compraventa, cuando se firma la compra y se pactan los pagos a cuenta durante la obra, protegidos por aval o seguro. Lo explicamos en la guía sobre pagos, avales y plazos al comprar sobre plano.
- La obra, que en una promoción suele rondar los 18-24 meses, y algo menos en una vivienda unifamiliar.
- La escritura, con la vivienda terminada. Es ahí donde se firma la hipoteca y se fija el tipo.
Por eso la subida de hoy no cambia la cuota de quien compra para 2028. Lo que cambia es la incertidumbre: el escenario de tipos en el que firmarás es hoy más alto y más abierto que hace seis meses. La respuesta sensata no es esperar a ver qué pasa, sino preparar la compra para que funcione en varios escenarios.
5 decisiones que sí puedes tomar mientras se construye tu casa
1. Calcula tu cuota con un punto de margen
Toma el importe que vas a financiar y calcula la cuota al tipo de hoy y a un punto más. Con 200.000 € a 25 años:
| Tipo aplicado | Cuota mensual |
|---|---|
| 2,95% | 943 € |
| 3,70% (euríbor de agosto + 0,75%) | 1.023 € |
| 4,20% | 1.078 € |
| 4,70% | 1.135 € |
Si la cuota de 4,70% te ahoga, el problema no es el BCE: es que el importe es demasiado ajustado. La referencia prudente habitual es que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos del hogar. Con 1.135 € al mes, eso supone ingresos netos de al menos unos 3.200 €.
2. Llega a la escritura con más entrada
Cada euro que aportes de más es un euro que no se ve afectado por los tipos de 2028. Los meses de obra son precisamente el periodo en el que se puede reforzar el ahorro. Tienes el detalle de lo que hace falta en cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una casa nueva.
Un efecto secundario de la subida: el ahorro sin riesgo vuelve a remunerarse algo mejor que hace un año, según los datos de Kelisto sobre depósitos. No es una recomendación de inversión, solo un recordatorio de que el dinero de la entrada no tiene por qué estar parado mientras esperas.
3. No compliques tu perfil ante el banco
El banco analizará tu situación cuando toque escriturar, no hoy. Un préstamo al consumo nuevo, un coche financiado o un cambio de empleo mal medido en los meses previos pueden rebajar lo que te conceden justo cuando más lo necesitas. Si eres autónomo, repasa lo que miran las entidades en nuestra guía de hipoteca para autónomos.
4. No te cases hoy con fijo, variable o mixto
Con los fijos encareciéndose y el euríbor subiendo, es tentador decidir ya. Pero una oferta vinculante tiene una validez limitada y no cubre dos años de obra. Lo razonable es estudiar la viabilidad con una o dos entidades ahora y comparar ofertas reales, en TAE y no en TIN, cuando la vivienda esté cerca de terminarse. Los criterios los repasamos en la guía de hipoteca para obra nueva.
5. Revisa qué dice tu contrato si el banco no financia
Si la financiación es condición para ti, mira qué prevé el contrato si llegada la escritura no consigues la hipoteca. Es una cláusula que en un escenario de tipos al alza cobra más importancia, y la explicamos en detalle en si en 2028 el banco te dice que no.
Lo que sigue pesando más que el tipo
Con todo, hay una variable que controlas por completo y que mueve la cuota más que cualquier decisión del BCE: el precio de compra. Financiar 60.000 € menos rebaja la cuota de una hipoteca a 25 años en más de 300 € al mes, casi tres veces el efecto de un punto entero de subida.
Por eso el corredor del Ebro sigue teniendo sentido en un ciclo de tipos al alza. Una casa unifamiliar en la Ribera cuesta bastante menos que una vivienda equivalente en Pamplona o Logroño, y ese diferencial absorbe con holgura lo que añaden los tipos.
Preguntas frecuentes
¿Va a seguir subiendo el BCE los tipos en 2026?
El BCE no lo ha anticipado: decidirá reunión a reunión según los datos de inflación. Parte del mercado da por posible otra subida antes de fin de año, pero no hay nada decidido.
¿Cuánto me sube la hipoteca si sube el euríbor?
Depende del capital pendiente y del plazo. Como referencia, en 200.000 € a 25 años cada 0,5 puntos de subida añaden unos 55 € de cuota mensual, y cada punto, unos 110 €.
¿Qué va a pasar con las hipotecas en 2026?
Los bancos ya han encarecido sus ofertas: según Kelisto, un 6,5% las fijas y un 10,7% el tramo fijo de las mixtas frente a septiembre de 2025. Con el euríbor cerca del 3%, las variables también se revisan al alza.
¿Es buena idea comprar sobre plano con los tipos subiendo?
Tiene una ventaja concreta: la hipoteca no se firma hasta la entrega, así que dispones de tiempo para ahorrar más y comparar ofertas en el momento real. El riesgo es que los tipos de 2028 sean más altos, y por eso conviene calcular la cuota con margen desde el principio.
¿Cuánto se paga al mes por una hipoteca de 200.000 euros?
A 25 años, unos 943 € al 2,95% y unos 1.023 € al 3,70%. A 30 años, al 3,70%, rondaría los 921 €. Son cálculos orientativos con sistema francés, sin seguros ni vinculaciones.
En resumen
La subida del BCE encarece hoy las hipotecas variables y las nuevas ofertas, pero a quien compra sobre plano para 2028 no le cambia todavía la cuota. Lo que le cambia es la importancia de prepararse: calcular con un punto de margen, llegar con más entrada, cuidar el perfil ante el banco y dejar la elección del tipo para cuando haya ofertas reales.
¿Quieres hacer esos números sobre una vivienda concreta? Consulta MH Azagra y MH Villafranca, con entrega prevista en 2028, o escríbenos a mh@manzanos.com y los calculamos contigo.
Fuentes: “Combined monetary policy decisions and statement”, Banco Central Europeo (10 de septiembre de 2026) y comunicados de política monetaria del 30 de abril y del 23 de julio de 2026. Euríbor a 12 meses, medias mensuales oficiales del Banco de España (agosto de 2026: 2,954%; julio de 2026: 2,855%; agosto de 2025: 2,114%), contrastado con Forbes España e Infobae (1 de septiembre de 2026). Evolución de hipotecas y depósitos: datos de Kelisto recogidos por Infobae (11 de septiembre de 2026). Las cuotas son cálculos propios con sistema francés de amortización, de carácter orientativo, y no constituyen una oferta ni asesoramiento financiero. Imagen: Arnedo (La Rioja), P. Arpón, Wikimedia Commons (CC BY-SA 2.5).