Casa sin barreras en Navarra y La Rioja: 7 decisiones sobre plano
Hay una frase del Código Técnico de la Edificación que casi ningún comprador ha leído y que decide más de lo que parece: “dentro de los límites de las viviendas, incluidas las unifamiliares y sus zonas exteriores privativas, las condiciones de accesibilidad únicamente son exigibles en aquellas que deban ser accesibles”.
Traducido: desde la calle hasta tu parcela, la norma manda. A partir del felpudo, no. Nadie obligará a que el baño tenga sitio para girar, ni a que la puerta del dormitorio deje pasar un andador. Eso lo decides tú, y lo decides una sola vez: cuando la pared todavía es una línea en un plano.
Puntos clave
- El CTE exige un itinerario accesible en la parcela, de la vía pública a la entrada de cada vivienda, pero no dentro de la vivienda unifamiliar.
- Sus medidas de referencia son fáciles de recordar: paso libre de puerta 0,80 m, pasillo 1,20 m y giro de 1,50 m de diámetro.
- Un dormitorio y un baño completo en planta baja es la decisión que más futuro compra en un chalet de dos alturas.
- En La Rioja el 22,5% de la población ya tiene 65 años o más; en Navarra, el 21% (INE, 2025).
- Sobre plano cuestan más en atención que en dinero. Después son obra, escombro y permisos.
- Puertas adentro paga siempre el propietario: la Ley de Propiedad Horizontal solo alcanza a los elementos comunes.
La ley se detiene en tu puerta
El Documento Básico SUA sí es exigente con lo que hay fuera: la parcela debe contar al menos con un itinerario accesible que comunique la vía pública con la entrada a la zona privativa de cada vivienda y con las zonas comunes. En una urbanización cerrada, eso viene resuelto por proyecto.
Puertas adentro la norma se aparta. No es un descuido, es libertad de diseño. El problema es que suele ejercerse por omisión: si nadie pregunta, el proyecto sale con los anchos de siempre, y una casa que se compra a los 40 se vuelve incómoda a los 75 sin que nada se haya roto.
Y el dato de fondo pesa. Según el INE, en 2025 el 22,49% de los riojanos y el 20,99% de los navarros tenían 65 años o más, por encima de la media española (20,72%). Los mayores de 80 ya son el 7,02% en La Rioja y el 6,41% en Navarra.
Las 7 decisiones que se toman sobre plano
El CTE no obliga dentro de casa, pero regala el metro con el que medir. Estas son sus cifras para un itinerario accesible, y son un estándar razonable para cualquier vivienda que aspire a durar.
1. Llegar a la puerta sin un solo escalón
En un itinerario accesible no se admiten escalones: los desniveles se salvan con rampa. Del portón a la puerta suele haber dos o tres peldaños que nadie discute al comprar. Pregunta si ese desnivel puede resolverse con pendiente suave, que la norma admite hasta el 4% en el sentido de la marcha.
2. Un dormitorio y un baño completo en planta baja
Es la decisión estructural. En un pareado de dos plantas, poder dormir abajo convierte la escalera en un inconveniente y no en una mudanza. Si no cabe, prevé una estancia en planta baja con toma de agua y desagüe cerca, para convertirla el día que haga falta sin picar media casa.
3. Puertas de 0,80 m libres, no de 0,80 m de hoja
El matiz importa. El CTE mide anchura libre de paso igual o mayor a 0,80 m en el marco, aportada por una sola hoja, y una hoja comercial de 72,5 cm no da esa medida. Es la diferencia entre que pase una silla de ruedas o que no pase. Sobre plano, cuesta un marco algo más ancho.
4. Pasillos de 1,20 m y un giro de 1,50 m
El estándar de pasillo accesible es 1,20 m, con estrechamientos puntuales de 1,00 m como máximo. En el vestíbulo conviene reservar un círculo libre de 1,50 m de diámetro, que es lo que necesita una silla para girar sobre sí misma. En la práctica, un recibidor donde caben dos personas con la compra.
5. Ducha enrasada y refuerzos en la pared
Una ducha a ras de suelo no es una obra especial si se decide antes de impermeabilizar. Después es levantar el baño entero. Aprovecha para pedir refuerzos ocultos en el tabique junto al inodoro y en la ducha: unos tableros dentro de la pared que permitirán atornillar asideros el día que hagan falta.
6. Correderas donde la hoja estorba
El CTE pide a ambas caras de las puertas un espacio libre del barrido de las hojas de 1,20 m de diámetro, algo que en baños pequeños rara vez existe. Una puerta corredera lo resuelve y, además, si alguien cae dentro del baño la puerta no queda bloqueada.
7. Mecanismos a la altura de la mano
La norma sitúa los mecanismos de apertura entre 0,80 y 1,20 m, a presión o palanca y maniobrables con una sola mano. En tu casa: manetas en lugar de pomos, e interruptores y enchufes a una altura a la que se llegue sin agacharse. Es la más barata de todas, y hay que decidirla igualmente porque el electricista los va a poner en algún sitio.
Lo que cambia si se decide antes o después
Ninguna de las siete es un capricho caro. Ensanchar un hueco sobre plano es dibujar un dintel distinto; ensancharlo tres años después es demoler, apuntalar, rehacer instalaciones y volver a pintar.
La parte honesta: hasta dónde se puede llegar depende de cada promoción y del punto de obra, porque algunas decisiones afectan a estructura o instalaciones y tienen fecha límite. Es la misma lógica de plazos que rige personalizar la vivienda sobre plano.
Y hay un motivo económico. La casa se compra pensando en una etapa de la vida, pero se vende o se hereda en otra. Una vivienda en la que se puede vivir a los 80 tiene un mercado más amplio, y eso no aparece en el precio del metro cuadrado que se compara al firmar. Pesa tanto como la comparación entre piso y casa.
Preguntas frecuentes
¿Obliga la normativa a que mi casa nueva sea accesible?
Dentro de una vivienda unifamiliar, no. El CTE solo exige condiciones de accesibilidad en las viviendas que deban ser accesibles, como las reservadas por ley en determinadas promociones. Lo que sí es obligatorio es el itinerario accesible de la parcela.
¿Quién paga las obras de accesibilidad?
Depende de dónde estén. En elementos comunes de una urbanización en régimen de propiedad horizontal, la comunidad. Dentro de tu vivienda, el propietario, siempre. Por eso resolverlo sobre plano, dentro del precio de la casa, es tan distinto a pagarlo aparte años después.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre la accesibilidad?
Su artículo 10.1.b) hace obligatorias, sin acuerdo previo de la Junta, las obras que garanticen ajustes razonables de accesibilidad universal, y en todo caso las pedidas por propietarios en cuya vivienda vivan personas con discapacidad o mayores de setenta años, siempre que el importe repercutido al año, descontadas ayudas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Habla de elementos comunes, no del interior de tu casa.
¿Cómo se adapta una casa para una persona mayor?
Por orden de impacto: quitar escalones en el acceso, garantizar dormitorio y baño en la planta de entrada, ensanchar pasos y sustituir la bañera por ducha enrasada. Sobre plano se consiguen casi sin sobrecoste; en una vivienda terminada, cada una es una obra.
Tengo 35 años, ¿esto me interesa ahora?
Más de lo que parece. Un paso de 0,80 m y un pasillo de 1,20 m son también los que permiten subir un sofá sin rozar la pared, mover un carrito de bebé o cuidar a un padre unas semanas después de una operación. La accesibilidad se nota antes por comodidad que por necesidad.
Pregúntalo antes de firmar
Si estás valorando una vivienda sobre plano, lleva esta lista a la reunión y pide que las respuestas queden por escrito en la memoria de calidades.
En MH Azagra y MH Villafranca hay compradores decidiendo justo esto. Escríbenos a mh@manzanos.com y lo revisamos contigo sobre el plano de la vivienda que te interesa.
Fuentes: Código Técnico de la Edificación, Documento Básico SUA, Sección SUA 9 y Anejo A; Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, artículo 10; INE, Indicadores de crecimiento y estructura de la población, 2025.