Navarra tiene 1.017 casas declaradas vacías: qué mirar si inviertes
Seis meses. Es el tiempo que una vivienda puede pasar sin uso residencial en Navarra antes de que la ley presuma que no está habitada. Y desde este jueves hay una cifra oficial que pone ese concepto en el centro del debate: el Registro de Viviendas Deshabitadas del Gobierno foral cuenta ya con 1.017 viviendas inscritas.
Lo explicó el 5 de noviembre de 2026 la consejera de Vivienda, Begoña Alfaro, en el pleno del Parlamento de Navarra. Añadió dos datos más que importan a cualquiera que compre una segunda vivienda o un piso para alquilar: la herramienta informática del departamento ha detectado unas 12.000 viviendas que potencialmente podrían llegar a declararse deshabitadas, y el Gobierno prepara un protocolo con los ayuntamientos para localizarlas y “movilizarlas”.
Si compras para vivir, nada de esto te afecta. Si compras para invertir en la Ribera, conviene entender las reglas antes de firmar.
Puntos clave
- El registro navarro suma 1.017 viviendas deshabitadas: 916 están en zona de mercado tensionado, 527 son de personas jurídicas (de ellas 181 de entidades financieras) y 490 de personas físicas.
- Vivienda calcula 12.000 viviendas potencialmente declarables y ya actúa sobre una selección de 125.
- La ley presume que una vivienda no está habitada si pasa más de seis meses consecutivos en un año sin uso residencial.
- No cuentan como deshabitadas la vivienda habitual, una segunda residencia por persona o familia, los alquileres de temporada con al menos 30 días de ocupación al año ni las viviendas turísticas con licencia.
- Las viviendas de personas físicas no pueden ser sancionadas por la vía de la ley de vivienda.
- Más de 30 entidades locales han adoptado la ordenanza tipo de la Federación Navarra de Municipios y Concejos para un impuesto municipal sobre viviendas deshabitadas.
- En la Ribera son zona tensionada Tudela, Cintruénigo, Corella, Peralta y San Adrián. Azagra y Villafranca, no.
Qué dijo el Gobierno y por qué ahora
La cifra de 1.017 no mide las casas vacías de Navarra: mide las que han superado todo el procedimiento para ser declaradas deshabitadas. La propia consejera lo reconoció en el pleno: la definición legal es “muy restrictiva” y el procedimiento, complejo, de modo que muchas viviendas vacías quedan fuera del registro. De ahí la distancia entre las 1.017 inscritas y las 12.000 que el sistema señala como candidatas.
Alfaro defendió una “modificación normativa” para poder actuar sobre la vivienda vacía en general y no solo sobre la que encaja en la definición jurídica. Desde la oposición, EH Bildu alertó del “descenso continuado” de altas en el registro y recordó que un impuesto municipal sirve de poco si el registro no está al día.
Los números del registro dicen algo útil: nueve de cada diez viviendas inscritas están en municipios tensionados, y más de la mitad pertenecen a sociedades. El foco de la política está en los grandes propietarios y en los municipios con más presión de demanda.
Cuándo una casa cuenta como “deshabitada”
La definición está en el artículo 42 bis de la Ley Foral 10/2010 del Derecho a la Vivienda en Navarra, reformado en 2025 por la Ley Foral 9/2025 y la Ley Foral 15/2025.
La regla de base: se presume que una vivienda no está habitada cuando pasa más de seis meses consecutivos, dentro de un año, sin destinarse al uso residencial. Para comprobarlo, la ley enumera indicios: el padrón, los consumos de agua, luz y gas anormalmente bajos, que el correo y las notificaciones lleguen a otra dirección o las declaraciones de los vecinos.
Hay un detalle que afecta directamente a la obra nueva: en una vivienda que nunca se ha habitado, el plazo empieza a contar desde que se pueden pedir o se conceden las autorizaciones para ocuparla, es decir, a partir de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Recoger las llaves de un piso para alquilarlo y dejarlo meses sin inquilino no es neutro en un municipio tensionado.
Lo que la ley deja fuera
No todas las viviendas sin gente dentro son “deshabitadas” a efectos legales. El mismo artículo excluye expresamente:
- La vivienda habitual, la que figura como domicilio en el IRPF o, en su defecto, en el padrón.
- Una segunda residencia por persona o unidad familiar, la de esparcimiento o recreo. Si tienes tres o más viviendas, se presume como segunda residencia la de mayor valor catastral con consumos.
- Las viviendas turísticas con todas sus licencias.
- Los alquileres de temporada o para actividades profesionales, siempre que sumen al menos 30 días de ocupación al año.
- Las viviendas fuera de ordenación y sin cédula de habitabilidad.
Desde diciembre de 2025, para saber cuántas viviendas tiene un titular se cuentan todas las que posea en España, no solo las de Navarra. Una familia con su casa en Pamplona y otra en la costa ya ha “gastado” su segunda residencia.
Y una precisión importante: las viviendas de personas físicas no son objeto de la potestad sancionadora que prevé la ley foral. El régimen de sanciones apunta a las personas jurídicas.
El impuesto municipal: depende del ayuntamiento
La sanción y el impuesto son dos cosas distintas. La Ley Foral de Haciendas Locales permite a cada ayuntamiento crear un impuesto sobre viviendas deshabitadas, y la Federación Navarra de Municipios y Concejos ha preparado una ordenanza tipo que, según se dijo en el pleno, ya han adoptado más de 30 entidades locales. Estella-Lizarra, por ejemplo, ya giró en 2025 el recibo de este impuesto por semestres.
Quién paga, cuánto y con qué excepciones lo fija la ordenanza de cada municipio, y el impuesto se apoya en el registro foral. Por eso, antes de comprar un piso que no vas a habitar, la pregunta práctica es doble: si ese municipio tiene ordenanza aprobada y si tu caso encaja en alguna de las exclusiones de la ley. Ambas cosas se consultan en el ayuntamiento antes de firmar.
Qué significa si compras en la Ribera
Para quien compra vivienda habitual, nada cambia. Para quien compra para invertir, la noticia apunta en una dirección clara: en Navarra, una vivienda vacía tiene cada vez más coste y más vigilancia, sobre todo en los municipios tensionados. La estrategia que mejor encaja con ese marco es la de una casa que se alquila de forma estable o se usa.
En la Ribera, la diferencia entre municipios importa. San Adrián, Tudela, Peralta, Corella y Cintruénigo son zona de mercado tensionado, con tope a la renta en determinados contratos, como analizamos en qué cambia si compras obra nueva en una zona tensionada. Azagra y Villafranca no lo son.
Para el inversor, eso se traduce en tres criterios:
- Demanda real de alquiler cerca. Un piso que se alquila rápido nunca entra en la conversación de las viviendas deshabitadas. En San Adrián, el empleo agroalimentario e industrial sostiene esa demanda, como contamos en San Adrián, motor industrial de la Ribera.
- Producto fácil de alquilar. Una vivienda nueva, eficiente y con gastos bajos compite mejor que un piso antiguo con reforma pendiente, que suele ser precisamente el que se queda vacío.
- Rentabilidad con el marco actual. Los números del alquiler en la Ribera los repasamos en comprar para alquilar en la Ribera.
En ese terreno se mueve MH San Adrián: apartamentos de obra nueva en un municipio con empleo cercano, pensados tanto para vivir como para alquilar de forma estable.
Preguntas frecuentes
¿Qué se considera vivienda deshabitada en Navarra?
La que, teniendo uso residencial y autorizaciones para ser ocupada, pasa más de seis meses consecutivos en un año sin destinarse a vivienda, según el artículo 42 bis de la Ley Foral 10/2010. Quedan fuera la vivienda habitual, una segunda residencia por persona o familia, los pisos turísticos con licencia y los alquileres de temporada con al menos 30 días de ocupación al año.
¿Me pueden sancionar si tengo una casa vacía en Navarra?
Si eres persona física, la ley foral excluye tus viviendas de la potestad sancionadora. Eso no impide que tu ayuntamiento cobre un impuesto sobre viviendas deshabitadas si ha aprobado la ordenanza, así que conviene consultarlo.
¿Una casa nueva sin estrenar puede considerarse vacía?
Sí. En las viviendas que nunca se han habitado, el plazo de seis meses empieza a contar desde que se pueden solicitar o se conceden las autorizaciones para ocuparlas.
¿Mi segunda residencia cuenta como vivienda vacía?
No, siempre que sea la única segunda residencia de la persona o familia. Desde diciembre de 2025 se tienen en cuenta todas las viviendas que el titular posea en España para hacer ese cálculo.
¿Qué municipios de la Ribera son zona tensionada?
Tudela, Cintruénigo, Corella, Peralta y San Adrián forman parte de los 21 municipios navarros declarados zona de mercado residencial tensionado. Azagra y Villafranca no están incluidos.
Antes de comprar para invertir
Si estás valorando una vivienda en la Ribera para alquilar, pregunta en el ayuntamiento por la ordenanza de viviendas deshabitadas y haz la cuenta de rentabilidad con el marco de zona tensionada incluido. Si quieres ver cómo encaja un apartamento de obra nueva en esa cuenta, tienes toda la información en MH San Adrián o puedes escribirnos a mh@manzanos.com.